Đánh thuế căn nhà thứ 2: Tránh tình trạng người giàu bao chiếm nhà đất!

Bộ Tài chính đang có dự định đánh thuế tài sản mang tính trực thu, đánh vào những người có tài sản lớn, sở hữu nhiều. Chẳng hạn, với những người có 2 - 3 nhà thì nhà thứ hai sẽ bị đánh thuế. Trên thực tế, sắc thuế này đã được đề xuất từ hơn 5 năm trước, với tên gọi là Thuế Nhà ở, nằm trong Luật Thuế nhà đất, song tại thời điểm đó, đề xuất này không được Quốc hội thông qua.

Ở thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) đang trên đà phát triển khi tiến gần vào dịp cuối năm thì sắc thuế này được đưa ra tiếp tục là đề tài nóng, được bàn luận sôi nổi trong giới kinh doanh nhà đất.

Để hiểu rõ hơn về tác động của sắc thuế này tới thị trường BĐS hiện nay, phóng viên báo điện tử Một Thế Giới đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

- Bộ Tài chính đang có dự định đánh Thuế Tài sản mang tính trực thu, đánh vào những người có 2 - 3 nhà thì trong đó nhà thứ 2 sẽ bị đánh thuế. Quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?

- Ông Lê Hoàng Châu: Tôi tán thành việc ban hành sắc thuế này của Bộ Tài chính. Bởi lẽ, hiện nay để điều tiết thị trường BĐS, Chính phủ phải sử dụng nhiều nhóm công cụ, trong đó công cụ đầu tiên và có hiệu quả rất lớn là nhóm công cụ về thuế. Nhóm thứ 2 là về tín dụng. Nhóm thứ 3 là nhóm về quy hoạch và kế hoạch. Nhóm thứ 4 là nhóm về chính sách và quy chế quy định trong hệ thống bắt buộc để điều chỉnh thị trường BĐS, như bảo vệ người tiêu dùng.

Trong đó, nhóm công cụ về thuế là công cụ mà Nhà nước hoàn toàn có thể điều tiết thị trường BĐS một cách tốt nhất. Ví dụ như Nhà nước muốn thị trường BĐS phát triển một cách sôi nổi thìcó thể nới lỏng về thuế như: giảm thuế suất, tăng thuế đất...

Còn trong trường hợp Nhà nước muốn hạn chế thị trường BĐS khi đang có dấu hiệu nóng quá thì có thể đưa ra biện pháp tăng thuế suất hoặc đánh thuế vào căn nhà thứ 2 như đang được đề nghị hiện nay.

- Theo ông, việc đánh thuế vào căn nhà thứ 2 có những thuận lợi và khó khăn gì ở thời điểm hiện nay?

- Sắc thuế đánh vào tài sản thứ 2 sẽ có hai tác động tích cực: Thứ nhất sẽ hạn chế nguy cơ đầu cơ trên thị trường BĐS, ngăn chặn nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường BĐS. Lúc này, người nhiều nhà không tích trữ nhà nữa còn dân đầu cơ thấy thuế phải nộp rất cao rồi thì sẽ hạn chế đầu cơ.

Thứ hai là định hướng những nhà đầu tư thứ cấp vào khuôn khổ đầu tư, và hướng tới mục tiêu của nhà nước là có 1 triệu doanh nghiệp vào năm 2020. Điều này sẽ giúp thị trường ngày càng minh bạch hơn. Đây là một mục đích sâu xa mà sắc thuế này đem lại.

Và điểm tích cực đặc biệt của sắc thuế này là những người giàu sẽ không thể bao chiếm nhiều nhà trên cùng 1 dự án.

Tuy nhiên, nội dung này hiện nay vẫn chưa được thông tin đầy đủ nên vẫn còn có nhiều ý kiến cho rằng, đối với những người mua BĐS quy mô nhỏ thì không thuộc diện điều chỉnh của sắc thuế này. Tôi ví dụ một gia đình có 8 người sốngtại chung cư ở phố Nguyễn Thiện Thuật có diện tích chật hẹp (nhà thứ 1) với 30m2, họ mua thêm 1 căn hộ thứ 2 cũng có quy mô 30m2, thì việc đánh thuế căn nhà thứ 2 ở trường hợp này là không công bằng. Bởi vì 1 người có thể mua 3,4 căn hộ mà đều là những căn hộ nhỏ, cộng lại có khi chỉ được 100m2. Như vậy đánh thuế đối tượng này theo tôi là không hợp lý. Cho nên những đối tượng này chưa thuộc diện áp sắc thuế căn nhà thứ 2.

Do đócần phải tính toán trên diện tích bình quân căn hộ mà họ đang ở. Mà tại TP.HCM hiện nay quy định tối thiểu là 10m2/người.

Một điểm mấu chốt nữa trong sắc thuế này là "làm sao để biết được một người mua căn nhà thứ 2 hay thứ 3"?

Ở Việt Nam, nhược điểm là hệ thống thông tin dữ liệu chưa được sát sao với thực tếnên việc quản lý này sẽ còn rất khó khăn và bất cập. Vì vậy kỳ vọng sắp tới là khi công bố căn cước công dân và chỉ số định danh công dân thì mỗi người sẽ có 1 mã số, mã số này sẽ quản lý thay cho cả hộ khẩu. Lúc đó sẽ quản lý được số nhà mà một người sở hữu. Tuy nhiên để chờ đến lúc đó thì còn rất lâu.

Hiện nay, ngay tại TP.HCM, để kiểm soát người mua nhà đã khó rồi, chứ chưa nói là họ mua ở tỉnh này và tỉnh khác. Những nhà đầu tư thứ cấp khi họ mua nhà, họ có thể dùng tên của những người thân hữu để đứng tên, chứ họ không đứng tên. Nếu họ mua 2,3...thậm chí 10 căn trên cùng 1 dự án thì cơ quan thuế có thể nắm bắt được, nhưng nếu họ mua mỗi khu vực 1 căn thì đó thực sự là bài toán khó.

Như vậy làm sao để biết được một người mua căn nhà thứ 2 hiện nay sẽ là bài toán khó với cơ quan quản lý thuế. Điều này cần phải được nghiên cứu, xem xét kỹ lưỡng trước khi áp dụng chính thức sắc thuế này.

- Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về việc áp dụng công cụ thuế trong thị trường BĐS hiện nay là thế nào và Việt Nam cần học điều gì từ đó, thưa ông?

- Công cụ về thuế hiện đang được nhiều nước trên thế giới áp dụng. Chẳng hạn như Trung Quốc, bong bóng thị trường BĐS đang diễn ra rất ghê gớm. Họ cũng dùng công cụ thuế này để điều tiết thị trường BĐS.

Thuế nhà đất được áp dụng ở các nước gọi là thuế BĐS, ở Mỹ: Việc giao dịch BĐS sẽ được giao về cho các tiểu bang để quyết định thu và sử dụng nguồn thu này. Mỗi bang có thuế suất khác nhau, ví dụ như ở bang California thì thuế suất là hơn 1,2%/năm giá trị bất động sản, bao gồm nhà và đất, còn ở bang Texas thuế suất là trên 4%. Thuế suất ở các bang tại Mỹ khác nhau là do giá trị BĐS ở các bang khác nhau.

Còn ở Việt Nam, tôi cho rằng khi đánh giá thuế căn nhà thứ 2 thì cần phải đối chiếu với luật về thuế nhà đất mà Quốc hội đã đưa ra trước đây. Lúc đó, Quốc hội chỉ mới đưa ra thuế về sử dụng đất nên chỉ số điều tiết thị trường ở mức rất thấp khoảng 0,03%, mức thu thuế thời gian qua vẫn chưa có tác động mạnh đến việc điều tiết thị trường BĐS.

Ví dụ ở TP.HCM, bảng giá nhà đất chỉ bằng 30% bảng giá thị trường, đất ở một số khu ở Quận 1 chỉ ở mức 162 triệu/m2. Thực tế giá đất trên thị trường này là khoảng 1-2 tỉ đồng/m2,thuế đất thời gian qua là chưa tác động mang tính điều chỉnh thị trường BĐS. Cho nên sắc thuế 5 năm trước Quốc hội đề ra mớichỉ là nửa vời.

Vì vậy, tôi cho rằng việc áp dụng đánh thuế vào căn nhà thứ 2 của Việt Nam cũng là cách làm tiệm cận với nhiều nước trên thế giới.

- Cám ơn ông!