Đề xuất bán nhà đất qua sàn: Giá bán tăng, người mua bất lợi

Bắt buộc giao dịch qua sàn có thể làm tăng giá bán

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo dề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, dự thảo có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng quy định này sẽ khiến giá nhà, đất tăng thêm do những quy định phi thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định “bắt buộc” giao dịch nhà ở, công trình xây dựng phải qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng giá bán nhà, gây bất lợi cho người tiêu dùng.

Chủ tịch HoREA phân tích nếu sàn giao dịch bất động sản có uy tín và năng lực, cung cấp dịch vụ tốt, giá cả hợp lý thì sẽ được cả người bán và người mua lựa chọn theo nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận, bình đẳng của pháp luật về dân sự. Việc trả phí dịch vụ cũng là tự nguyện, tự thỏa thuận theo nhu cầu của các bên.

Phí dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản hiện nay thường bằng khoảng 2% giá trị hợp đồng và được chủ đầu tư tính vào giá bán mà người mua nhà, nhà đầu tư phải gánh chịu. Do vậy, không thể quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ nên khuyến khích các bên thực hiện giao dịch qua sàn.

Ông Châu cũng cho rằng đề xuất bổ sung quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch bất động sản" không phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước về chống tiêu cực.

Đề xuất này nếu được thông qua sẽ xâm phạm đến “quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng” của chủ đầu tư dự án bất động sản được quy định tại Điều 7, Luật Doanh nghiệp 2020. Đây cũng là một bước đi “thụt lùi”, không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn.

Môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề

Liên quan đến môi giới bất động sản, theo Chủ tịch HoREA, từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời đã công nhận tính chính danh của nhà môi giới và hoạt động môi giới, dịch vụ, sàn giao dịch bất động sản; làm thay đổi cách nhìn của xã hội đối với hoạt động bị coi là “cò đất, cò nhà” trước đây.

Tuy nhiên, đến nay, cả nước có khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản nhưng chỉ khoảng 10% trong số này được cấp chứng chỉ hành nghề. Trong khi đó, khoản 2, Điều 69, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ yêu cầu "doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản” đã nói lên mặt bất cập, hạn chế về năng lực, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch.

"Điều này đã dẫn đến không ít vụ việc làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ sở hữu tài sản và người tiêu dùng, nhà đầu tư, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật nghiêm trọng như vụ việc Công ty Alibaba", Chủ tịch HoREA nói.

Do đó, HoREA đã đề nghị Bộ xây dựng bổ sung quy định chặt chẽ về nội dung chương trình đào tạo, cấp chứng chỉ đã hoàn thành khóa đào tạo về hoạt động môi giới bất động sản và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đặc biệt, cần quan tâm việc cập nhật kiến thức hàng năm cho nhân viên môi giới và xây dựng văn hóa kinh doanh của sàn giao dịch.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, hoạt động khởi nghiệp trong lĩnh vực bất động sản thường bắt đầu từ hoạt động môi giới. Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp môi giới đã trưởng thành và trở thành chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản, trong đó có một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản tầm cỡ hiện nay. Do vậy, khoản 2, Điều 69, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản có tối thiểu hai người người có "chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản" đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động khởi nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, đề xuất quy định này chỉ nên áp dụng trong năm đầu tiên kể từ ngày thành lập sàn giao dịch bất động sản. Sau thời gian "ân hạn" này, HoREA đề nghị tất cả nhân viên môi giới của sàn giao dịch bất động sản đều phải có "chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản" để "chuẩn hóa" hoạt động của sàn.