'Đường đến tự do' - hướng dẫn nên chọn đầu tư cổ phiếu hay mua bất động sản

Đầu tư bất động sản

Mọi người thường nghĩ rằng đầu tư bất động sản là một cách kiếm tiền an toàn, hơn là sở hữu cổ phiếu. Giống như câu chuyện của anh bạn thắng bài ở Las Vegas, bạn có khuynh hướng sẽ chỉ được nghe kể về “những người chiến thắng” kiếm được hàng triệu đô la trong trò chơi bất động sản, chứ không nghe về những người bị phá sản. Mọi khoản đầu tư đều có rủi ro, và rủi ro của việc sở hữu bất động sản khác với rủi ro của thị trường chứng khoán, chứ không phải nó là một khoản đầu tư vốn dĩ không có rủi ro.

Một phần thúc đẩy niềm tin này là việc sử dụng đòn bẩy trong bất động sản. Như bạn có thể đã biết, trong đầu tư, đòn bẩy là sử dụng nợ để tạo vốn đầu tư. Trong trường hợp bất động sản, hầu hết các khoản đầu tư không được thực hiện bằng 100% tiền mặt; thay vào đó, các nhà đầu tư vay tiền dựa trên giá trị của tài sản để mua nó.

Giả sử bạn muốn mua một căn hộ song lập trị giá 100.000 đô la. Bạn có thể đầu tư 20.000 đô la tiền của chính mình và vay 80.000 đô la còn lại từ ngân hàng. Một năm sau, tài sản này tăng giá 120.000 đô la và bạn quyết định bán nó. Sau khi trả hết khoản vay 80.000 đô la, bạn bỏ túi 40.000 đô la. Vì vậy, mặc dù tài sản tăng giá trị 20% nhưng lợi nhuận của bạn là 100%. Đó là sức mạnh của đòn bẩy: nó khuếch đại lợi nhuận của nhà đầu tư.

Vấn đề là đòn bẩy cũng hoạt động theo hướng ngược lại. Nếu thay vì tăng giá, giá trị tài sản lại bị giảm xuống còn 80.000 đô la và bạn buộc phải bán nó, như vậy thì sau khi trả hết khoản vay, bạn sẽ không còn gì cả. Thay vì chỉ mất 20% khoản đầu tư, bạn mất hết 100%. Đó là lý do vì sao bạn thấy có rất nhiều vụ phá sản trong lĩnh vực bất động sản; các nhà đầu tư có thể sử dụng đòn bẩy quá đà và bị mất nhiều giá trị bất động sản hơn nếu nó bị giảm đáng kể.

Và khi mọi thứ trở nên tồi tệ thì sự tồi tệ có thể diễn ra rất nhanh. Điều này được thể hiện rất rõ trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 khi các gia đình bị “chết ngộp” với những khoản vay thế chấp của họ; giá trị bất động sản ở nhiều nơi giảm thấp đến mức mọi người dù bán nhà cũng không đủ tiền trả nợ.

Tất nhiên, bạn có thể sử dụng đòn bẩy cho hầu hết mọi khoản đầu tư. Nếu tôi có một tài khoản đầu tư 100.000 đô la, tôi có thể vay 50.000 đô la và mua thêm cổ phiếu. Hầu hết mọi người sẽ nghĩ rằng điều đó là cực kỳ rủi ro, nhưng họ lại không ngại vay tiền để mua bất động sản, trong khi về bản chất, hai chuyện này tương tự nhau.

Một số người tin rằng sức mạnh lạm phát của bất động sản bằng cách nào đó miễn nhiễm với các nguyên tắc tương tự chi phối các lớp tài sản khác, đặc biệt nếu bạn sống trong một khu vực mà giá bất động sản tăng theo thời gian. Tuy nhiên, quan điểm mà bạn nhìn thấy đã bỏ qua những khu vực của thị trấn trước kia từng được ưa chuộng nhưng hiện tại bị giảm giá trị do cơ sở hạ tầng xuống cấp, sự chuyển dịch các trung tâm kinh tế hoặc do thay đổi thị hiếu của người tiêu dùng.

Đối với những người mà việc phân bổ bất động sản tư nhân có ý nghĩa trong danh mục đầu tư của họ, việc này có mang lại một số lợi ích. Một là bạn có thể chọn loại bất động sản bạn muốn đầu tư, có thể là các cao ốc văn phòng hoặc bất động sản cho thuê dành cho hộ gia đình. Đầu tư vào các dự án phát triển ở một số khu vực kinh tế suy thoái nhất định, gọi là "vùng cơ hội", có thể giúp nhà đầu tư đủ điều kiện để được giảm thuế.

Đừng nhầm lẫn với kinh doanh bất động sản

Trong nhiều trường hợp, các khoản đầu tư này được cung cấp thông qua một quỹ bất động sản tư nhân, trong đó tiền được tập hợp từ nhiều nhà đầu tư khác nhau để tài trợ cho các dự án nhất định, bao gồm mặt bằng bán lẻ, bệnh viện và các tòa nhà chung cư. Mục tiêu của nhà quản lý quỹ là phát triển những bất động sản này, thường là để cho thuê và sau đó bán tài sản cho người khác sau khoảng dăm bảy năm.

Các khoản đầu tư này vẫn phải chịu nhiều hạn chế giống như các khoản đầu tư tư nhân khác: chúng có thể gây thêm chi phí và phức tạp cho việc khai thuế của bạn, và phần lớn vốn đầu tư của bạn có thể bị khóa trong nhiều năm. Thông thường, các loại quỹ này có thời hạn cụ thể khi bạn có thể yêu cầu rút tiền, nhưng trong hầu hết trường hợp, tiền của bạn bị khóa cho đến khi tài sản được bán.

Và giờ là một ghi chú nhanh cho những bạn đang kinh doanh bất động sản và cảm thấy ngán ngẩm. Đừng nhầm lẫn những gì chúng ta nói ở trên về bất động sản với việc kinh doanh bất động sản thật sự. Hãy lấy những nhà thầu xây nhà làm ví dụ; họ không mua các bất động sản tạo ra thu nhập và sở hữu nó như một phần trong danh mục đầu tư đa dạng. Thay vì thế, đây là công việc của họ. Họ bỏ vốn ra, xây dựng một thứ gì đó có giá trị và bán nó.

Lợi nhuận một người có thể thu được bằng cách làm việc thật sự trong ngành bất động sản có thể là 30% hoặc hơn. Họ cần có mức lợi nhuận như vậy, nếu không thì không ai chấp nhận những rủi ro lớn mà các nhà phát triển phải đối mặt cả.

Giống như có sự khác biệt giữa việc sở hữu cổ phiếu trong một công ty giao dịch đại chúng và làm chủ một doanh nghiệp kinh doanh nhỏ, việc đầu tư vào bất động sản cũng khác với việc kinh doanh bất động sản. Hoạt động kinh doanh bất động sản cũng đầu tư theo cùng một cách như một doanh nghiệp nhỏ đang đầu tư (ví dụ nó cũng có rủi ro), và không nên bị nhầm lẫn với các lớp tài sản truyền thống.

Tôi nghĩ cách tốt nhất để suy nghĩ về bất động sản tư nhân là như thế này: nếu bạn chỉ có thể lựa chọn giữa việc sở hữu cổ phiếu của bất kỳ công ty lớn nhất thế giới nào hoặc sở hữu tòa nhà mà họ vận hành, bạn sẽ chọn cái nào? Điều chắc chắn là các nhà đầu tư sành sỏi sẽ luôn chọn cổ phiếu.