Giá chung cư tăng nóng kéo dài, bao giờ mới 'hạ nhiệt'?

Tăng liên tiếp trong hàng chục quý

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản (BĐS) khiến nguồn cung BĐS nhà ở sụt giảm nghiêm trọng.

Theo đó, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhất là phân khúc căn hộ tại Hà Nội quý 1 vừa qua.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý 1/2024 đã tăng 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Theo VARS có 4 nguyên nhân khiến giá chung cư tại Hà Nội thời gian qua tăng đột biến. Cụ thể, thứ nhất là cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện bởi giá trị BĐS tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư 1 mà lại tăng đến 3 - 4 lần là bất hợp lý.

Thứ hai, quá thiếu nguồn cung, khan hiếm hàng, trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng.

Thứ ba là nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang “chảy” vào BĐS để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm “đáy”.

Cuối cùng là nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng giá chung cư tăng cao có nhiều nguyên nhân, trong đó nổi bật nhất là thiếu nguồn cung. Điều này do nhiều vướng mắc về thủ tục đầu tư trong thời gian qua khiến dự án được phê duyệt không nhiều.

Theo ông Quê, khi vướng mắc về nguồn cung được tháo gỡ thì giá chung cư sẽ hạ nhiệt. Ông cho rằng thời điểm ấy sẽ vào năm 2027, giá chung cư hạ nhiệt bởi các luật mới được thông qua khiến nguồn cung dự án chung cư thương mại lẫn nhà ở xã hội dồi dào hơn.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, mặt bằng giá trung bình chung cư tại Hà Nội hiện dao động 50 - 70 triệu đồng/m², tăng 38% so với năm 2019.

Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, dự án mới và chuyển nhượng đều leo thang thời gian qua, tăng 3,3 - 4,2% so với cuối năm 2023. Ví dụ, căn hộ Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, quận Đống Đa tăng 4,2% lên hơn 72 triệu đồng/m². Chung cư Eco Lake View ở Hoàng Mai được rao trên 42 triệu đồng/m², tăng 4%.

Mặt bằng giá trung bình chung cư tại Hà Nội đã tới ngưỡng 50 - 70 triệu đồng/m², tăng 38% sau 5 năm, tức bình quân 7,6% mỗi năm. Không chỉ những nhà đã được sử dụng 5 - 10 năm, thì nhà tập thể cao tầng cũ cũng bị đẩy giá khá cao.

Lãnh đạo Cục Quản lý nhà thừa nhận một số dự án có tình trạng bị đẩy giá thời gian qua, một phần vì chênh lệch cung - cầu kéo dài nhiều năm. Ba tháng qua, miền Bắc có 3 dự án nhà ở hoàn thành ở Hưng Yên, còn Hà Nội không có thêm dự án căn hộ nào.

Việc người bán đẩy giá do hàng hóa khan hiếm là khó tránh khỏi

Đánh giá tổng quan về thị trường, VARS cho biết, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến 9 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Như vậy, đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ khoảng 5.580.000 người, tăng lên từ mức 4.138.500 người vào năm 2022. Tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm.

Theo số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội thời kỳ 2021-2025, tổng nguồn cầu từ 2022-2025 là 185.200 căn, trong đó có 166.600 căn hộ.

Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm Hà Nội thiếu khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi đó, số lượng dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới cũng liên tục sụt giảm và cũng “chẳng mấy ai định bán nhà”. Thị trường cũng đã vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Theo VARS, số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm. Dữ liệu nghiên cứu từ VARS cho thấy, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý 1/2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.

Theo đó, giá cả chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối, mặc dù mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại.

Tuy nhiên, trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua vừa bán. Trong bối cảnh nguồn cung ách tắc, cá nhân, doanh nghiệp sẵn hàng sẽ có lợi thế trong việc đặt giá.

“Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi”, VARS nêu.

VARS cho rằng giá chung cư Hà Nội sẽ được điều chỉnh, nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.

Theo đó, khách hàng và nhà đầu tư cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo cơn sốt BĐS, phong trào đám đông.

“Về phía các chủ đầu tư, phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối. Còn các sàn môi giới BĐS cần có ý thức hơn trong quá trình tư vấn, giao dịch, không trục lợi cá nhân, hỗ trợ tối đa cho hoạt động giao dịch của khách hàng”, VARS nêu.