Giá nhà đất tăng cao, nguy cơ gây khủng hoảng kinh tế

Giá nhà đất tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới

Thông tin này được ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết tại hội thảo “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, phân khúc nào phù hợp?” tổ chức ngày 24.12 tại TP.HCM.

 Theo ông Hà, kể từ năm 2015 đến nay, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, không khó để nhận ra một thực tế là thị trường nhà ở tại các đô thị xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu.

Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân và nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản tại các đô thị lớn trên cả nước ngày một tăng cao thì số lượng dự án được phê duyệt đầu tư rất hạn chế. Điều này đã tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cho thị trường.

Cơ cấu nguồn cung phân các khúc nhà ở hiện cũng không tương thích với nhu cầu. Tại TP.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu/m2) đã biến mất. Còn tại Hà Nội, tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp (khoảng 10%). Vì vậy, đại bộ phận người dân – là những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở.



Mặt khác, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19, việc nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư lại tăng cao đã khiến giá bất động sản không hề có dấu hiệu suy giảm, thậm chí còn tăng cao.

Đặc biệt, tại TP.HCM, trong quý 3/2020, giá căn hộ tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020. Ở phân khúc trung cấp, nếu so với quý 4/2018 thì quý 3/2020, giá bán tăng 1,43 lần. Thậm chí, tại một số dự án, giá còn tăng gấp gần 2 lần.

“Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp. Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính”, ông Hà nói.

Ông Hà cũng cho rằng việc một thị trường bất động sản đang nặng về phát triển nhà ở trung – cao cấp trong khi nhà ở giá rẻ gần như không còn, đồng nghĩa với việc hàng triệu công chức, lao động chỉ có duy nhất thu nhập từ tiền lương, tiền công rất khó tiếp cận nhà ở.

“Giá bất động sản và nhà ở tại TP.HCM hiện tại đã tăng mạnh, ước chừng gấp gần hai lần so với năm 2017. Việc giá nhà ở đã thiết lập mặt bằng giá mới trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại, suy giảm thu nhập người dân là bất hợp lý, không phù hợp với quy luật và có nguy cơ ảo, bong bóng thị trường có thể dẫn đến khủng hoảng kinh tế”, ông Hà nói thêm.

Vẫn có thể phát triển nhà ở giá thấp ở TP.HCM, Hà Nội

Đáng chú ý, cũng tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà - Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) nói rằng việc giảm nguồn cung cho thị trường bất động sản trong bối cảnh lực cầu đầu tư tăng mạnh đã làm giá bất động sản tăng đột biến.

Đặc biệt là TP.HCM và các tỉnh lân cận, nhiều dự án đã tăng 100% giá trị chỉ sau 2 năm. Thế nhưng, việc tăng giá không phải là tăng chất lượng hay dịch vụ mà tăng giá là do khan hiếm hàng hóa. Điều này là không phù hợp với chủ trương của Chính phủ.

Không những vậy, thị trường còn có sự mất cân đối trong quan hệ cung – cầu bất động sản. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa (có khoảng 70-100 triệu m2 sàn) nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Theo tính toán, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) hiện chỉ chiếm từ 20% - 30% tùy từng địa phương, đô thị cụ thể. Còn nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại chiếm đến 70%-80% thị trường.

“Thời gian qua, hầu hết các doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển nhà ở thương mại phân khúc trung cấp mà bỏ qua phân khúc nhà ở giá rẻ. Nguyên nhân là bởi loại phân khúc này có lợi nhuận rất thấp, thậm chí có khi còn không có lợi nhuận. Trong khi đó, chúng ta cũng chưa có những chính sách cụ thể nào để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình nhà ở này”, ông Khởi nói.

Đại diện Bộ Xây dựng nhận định dù mặt bằng giá đã lên cao nhưng vẫn có thể làm được nhà ở giá thấp nếu cân đối lại các chi phí và quỹ đất. Doanh nghiệp có thể đầu tư phát triển nhà ở thương mại giá thấp (dưới 20 triệu đồng m2). Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại phụ thuộc rất nhiều vào giá đất tại từng địa phương, từng khu vực.

Đối với 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM là nơi có giá đất cao hơn nhiều so với các địa phương khác thì việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất.

Do vậy, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng việc ban hành các giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị là rất cần thiết.