Những điểm nhấn thị trường bất động sản năm 2020

Nguồn cung suy giảm, giá nhà đất tăng cao

Ông Châu cho biết thị trường bất động sản bị sụt giảm cả nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Cơ cấu sản phẩm nhà ở cho thấy rõ nét tình trạng “lệch pha cung-cầu” trên thị trường, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp.

Dù bị tác động bởi đại dịch, nhưng giá bán nhà trên thị trường sơ cấp vẫn “neo” cao. Giá nhà chỉ giảm trên thị trường thứ cấp (hầu hết do bán lại, chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ) và thị trường bất động sản cho thuê.

Một “rừng” thủ tục bủa vây thị trường

Hiện nay, thị trường bất động sản dường như có cả một “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh. Những thủ tục này rất rườm rà, phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột như một “ma trận”, làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Châu cho biết trong khoảng 10 năm qua, hệ thống pháp luật về bất động sản đã được xây dựng hoàn thiện dần. Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định pháp luật chưa đảm bảo đầy đủ tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông. Do những vướng mắc về thể chế pháp luật, mà tại TP.HCM có cả trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.

Hàng chục ngàn căn hộ chưa được cấp sổ hồng

Theo Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2020, Sở này đã cấp 8.605 giấy chứng nhận (sổ hồng) cho khách hàng của các dự án nhà ở thương mại và còn đang thụ lý hơn 100 dự án nhà ở thương mại.

Thế nhưng, theo số liệu tổng hợp từ 17 chủ đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn thành phố thì đã có đến 30.402 căn hộ thuộc 63 dự án nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng, gây bức xúc cho khách hàng (kể cả khách hàng là cá nhân nước ngoài). Điều này dẫn đến một số trường hợp khách hàng khiếu kiện tập thể, gây mất trật tự tại một số dự án.

Hoạt động chuyển nhượng nhiều trở ngại

Trong 9 tháng đầu năm 2020, TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở được chuyển nhượng, do Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản quy định “bên chuyển nhượng” phải có giấy chứng nhận (sổ đỏ) dự án.

Quy định pháp luật hiện nay cũng chưa coi chuyển nhượng dự án bất động sản, nhà ở là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp và chuyển nhượng dự án thì nộp thuế cho Nhà nước.

Chủ tịch HoREA cho rằng Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, nhà ở chưa phù hợp với thực tiễn vận hành của thị trường bất động sản và khắt khe hơn điều kiện chuyển nhượng dự án của Luật Đầu tư.

Trái phiếu bất động sản tăng nóng

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp 9 tháng đầu năm 2020 đã có 1.089 đợt phát hành của 175 doanh nghiệp với giá trị 341.000 tỉ đồng, tăng 79% so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản phát hành tới 173.500 tỉ đồng, chiếm khoảng 40,3% và chiếm tỷ trọng cao nhất toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Điều đáng quan ngại là tỷ lệ nhà đầu tư trái phiếu là cá nhân chiếm đến hơn 20% số lượng nhà đầu tư và nguồn vốn đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng chiếm tỷ trọng lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là vào thời điểm đáo hạn trái phiếu.

Để tăng cường công tác quản lý thị trường trái phiếu doanh nghiệp, kể từ ngày 1.9.2020, Nghị định 81/2020/NĐ-CP có hiệu lực, quy định chặt chẽ các điều kiện phát hành. Việc này khiến lượng trái phiếu tháng 9.2020 giảm đến 84% so với tháng 8.2020. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Tuy nhiên, bất cập lớn hiện nay là chưa có các tổ chức tư vấn uy tín đánh giá, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp phát hành trái phiếu, để đảm bảo minh bạch thông tin và góp phần bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu.

Doanh nghiệp bất động sản gặp khó

Đại dịch COVID-19 tác động nghiêm trọng đến lĩnh vực bất động sản, làm trầm trọng thêm các khó khăn của doanh nghiệp. Trên cả nước, trong 8 tháng năm 2020 đã có đến 923 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác.

Việc này có tác động tiêu cực đến 35 ngành nghề có liên quan đến thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến hàng trăm ngàn người lao động. Đồng thời, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết có khoảng 80% sàn giao dịch bất động sản phải dừng hoạt động trong thời gian qua.

Bất động sản vùng ven tăng trưởng mạnh mẽ

Mặc dù TP.HCM vẫn hội tụ rất nhiều lợi thế để đầu tư kinh doanh bất động sản hiệu quả, nhưng do vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng và môi trường kinh doanh nên nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng đầu tư.

Theo đó, thời gian gần đây xuất hiện xu thế một số tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn rời TP.HCM, chuyển hướng đầu tư về các tỉnh, thành phố trong cả nước, nhất là các địa phương có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao, các tỉnh ven biển có tiềm năng phát triển du lịch.

Lo rủi ro từ dư nợ tín dụng bất động sản

Theo HoREA, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố trong 10 tháng đầu năm 2020 vào khoảng 2,42 triệu tỉ đồng, tăng 5,5% so với cuối năm 2019. Trong đó, nợ trung và dài hạn chiếm 52%.

Riêng ở lĩnh vực bất động sản, dư nợ tín dụng khoảng 293.750 tỉ đồng, tăng gần 6% so với cuối năm 2019. Trong đó, nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ.

Ông Lê Hoàng Châu nói rằng dư nợ tín dụng và nợ xấu bất động sản tại TP.HCM vẫn còn trong ngưỡng an toàn nhưng tiềm ẩn rủi ro. Đặc biệt, ông lo ngại khả năng một số khoản vay tín dụng bất động sản có nguy cơ chuyển thành nợ xấu, trong đó có cả nguồn vốn đầu tư trái phiếu bất động sản của các tổ chức tín dụng và cá nhân.

Cú huých từ TP. Thủ Đức

Việc Chính phủ đồng ý chủ trương thành lập TP. Thủ Đức đã đẩy mạnh tâm lý đầu tư ở quận 2, quận 9 và Thủ Đức thời gian qua. Trong thời gian tới, ông Châu dự báo TP. Thủ Đức sẽ tung ra thị trường nhiều loại hình bất động sản đa dạng. Đồng thời, đây cũng là điểm nóng thu hút đầu tư nước ngoài mạnh mẽ vì tiềm năng phát triển rất lớn.