Nhiều mối nguy cho thị trường bất động sản khi để đầu cơ thao túng giá đất - Bài 4

Nhiều kịch bản xấu

Theo ông Phan Trường Sơn - Trưởng phòng Phát triển nhà thuộc Sở Xây dựng TP.HCM, giá đất TP.HCM tăng "chóng mặt" như hiện nay là hiện tượng nguy hại cho thị trường. Giá đất cao một phần dogiới đầu tư “thổng phồng”, một phần là doanh nghiệp, khách hàng dựa quá nhiều vào tín dụng của ngân hàng nên phải tăng giá. Sự tăng giá của thị trường bất động sản hiện nay đã phá vỡ nhiều kỷ lục trước đây.

Ông Sơn cũng nói rằnghiện tại, tín dụng bất động sản tăng trưởng nhanh nhưng mất cân đối. Trong khi đó, thị trường lại chịu nhiều ảnh hưởng từ các chính sách tín dụng mà hệ thống ngân hàng nắm vai trò ngày càng quan trọng. Điều này thể hiện qua mức tăng trưởng nhanh cũng như sự đa dạng hóa về tín dụng. Tuy nhiên, ngân hàng lại hạn chế tín dụng đối với thị trường bất động sản trung và dài hạn nên dễ dẫn tới nguy cơ rủi ro thanh khoản và tiềm ẩn bong bóng bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa là Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing (Đại học Kinh tế TP.HCM) nhận định, giá đất tại TP.HCM đã tăng liên tục 4 năm (2014-2017) và chưa có dấu hiệu dừng lại trong năm 2018 này. Đặc biệt cơn sốt đất lan rộng khắp TP.HCM năm 2017 đang đẩy mặt bằng giá đất lên cao ngất ngưỡng, đang tiếp tục leo thang và không có dấu hiệu hạ nhiệt. Đây có thể là khởi đầu của những kịch bản xấu đáng lo ngại.

Trong khi đó, một chuyên gia bất động sản cho rằng, việc giá đất tăng vô tội vạ chứng tỏ thị trường đang thiếu minh bạch, từ đó tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ. Các nhà đầu tư cá nhân mua đất chủ yếu để chuyển nhượng kiếm lời nhưng chế tài đánh thuế tài sản, thuế thu nhập gia tăng vẫn chưa được quy định cụ thể trong văn bản pháp luật. Có thời điểmphần lớn số giao dịch trên thị trường là của nhóm nhà đầu tư này. Giá đất vì thế bị đẩy lên cao khiến những người có nhu cầu ở thực gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Tương tự, GS.Richard Peiser từ Đại học Harvard (Mỹ) cho rằng sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản là nguyên nhân gây ra tình trạng lợi ích chỉ tập trung vào một nhóm nhỏ các nhà đầu tư. Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà ngày càng khó khăn khi các sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường đều nằm chủ yếu trong tay các nhà đầu cơ, nhóm này thường tự tung tự tác đẩy giá nhà lên cao.

Để tăng cơ hội cho người mua nhà và giúp thị trường bất động sản cạnh tranh, lành mạnh hơn, giải pháp cần thực hiện là Nhà nước cần minh bạch các quy định liên quan đến đất đai, thông tin quy hoạch song song với sự phát triển của thị trường tài chính.

Ông Richard Peiser cho hay, Việt Nam cần nhanh chóng xây dựng trung tâm lưu trữ thông tin sở hữu đất đai để khi có nhu cầu, tất cả mọi người đầu tư hay mua nhà để ở đều được tiếp cận thông tin xem chủ sở hữu thực sự của tài sản là ai, có tranh chấp hay không.

Đầu cơ đã đẩy giá nhà lên cao khiến nhiều người dân không thể mua nổi- Ảnh: Phan Diệu

Ngân hàng siết cho vay bất động sản

Theo báo cáo mới công bố của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản đến hết năm 2017 đạt 471.022 tỉ đồng. Những lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn nhất, đạt trên 100.000 tỉ đồng gồm: cho vay đầu tư, kinh doanh các dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở đạt 102.413 tỉ đồng; cho vay xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê được khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương, tiền công đạt 100.083 tỉ đồng; cho vay kinh doanh khác đạt 112.561 tỉ đồng.

Báo cáo tổng quan thị trường tài chính của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cũng cho thấy, năm 2017tín dụng tiêu dùng tăng cao khi chiếm khoảng 65% (năm 2016 tăng 50,2%), chiếm 18% trong tổng tín dụng (năm 2016 là 12,3%).

Trong đó, chủ yếu là cho vay với mục đích mua, sửa chữa nhà ở, chiếm 52,9% (năm 2016 là 49,5%). Tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng cũng tăng 12,2% so với năm 2016, chiếm 15,8% trong tổng tín dụng (năm 2016 là 17,1%).

Trước thực trạng này, Ban Kinh tế Trung ương cảnh báo mức tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà quá cao sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM có quy mô tiêu thụ khoảng 60.000-70.000 căn hộ/năm, tương ứng 8-9 tỉ USD. Trong khi đó, tỷ lệ vay vốn ngân hàng thường phổ biến ở mức 50-70% tổng giá trị căn hộ. Như vậy, có thể thấy phần đáng kể trong các khoản vay mua nhà được chảy vàothị trường bất động sản, nơi luôn tiềm ẩn yếu tố đầu cơ ở mức cao.

Để hạn chế dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, mới đâyNgân hàng Nhà nước đã trực tiếp chỉ đạo các tổ chức tín dụng là khi vay tín dụng bất động sản phải kiểm soát chặt chẽ và tập trung vào những phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, cơ quan này sẽ thực hiện kiểm soát có chọn lọc, quyết định cho vay trên nguyên tắc đảm bảo an toàn vốn vay, hiệu quả kinh tế và theo đúng quy định của pháp luật, tránh dồn tín dụng và kiểm soát tín dụng vào những lĩnh vực tăng trưởng nóng.