Quy định người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam: Luật Nhà ở 'đá' Luật Đất đai

Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết dự thảo quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có gắn với điều kiện. Việc cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng này sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, theo quy định tại Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), cá nhân nước ngoài không được công nhận là người sử dụng đất và dự thảo này cũng không quy định về vấn đề cấp giấy chứng nhận đối với cá nhân nước ngoài.

“Việc dẫn chiếu quy định cấp giấy chứng nhận đối với cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về đất đai có thể sẽ gây khó khăn trên thực tế áp dụng”, VCCI nêu.

Trong Báo cáo tổng kết thi hành 6 năm thực hiện Luật Nhà ở, vấn đề cấp giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ trong dự án đang gặp khó khăn xuất phát từ việc thiếu rõ ràng trong quy định của hai hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở liên quan đển sở hữu bất động sản là nhà ở gắn liền với đất của cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, theo 2 dự thảo luật, các quy định dường như không thay đổi so với hiện hành, vì vậy tình trạng vướng mắc này sẽ không được giải quyết.

Do đó, VCCI đề nghị ban soạn thảo trao đổi, thống nhất với ban soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về vấn đề sở hữu của cá nhân nước ngoài để đảm bảo nguyên tắc việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 23 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu là không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án và tối đa không quá 250 căn nhà (trường hợp chỉ có 1 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại); không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án và tổng số nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án không vượt quá 250 căn nhà (trường hợp có từ 2 dự án trở lên).

Một số doanh nghiệp cho rằng, việc quy định tỷ lệ cứng 30%, 10% áp dụng cho tất cả các địa bàn dường như chưa phù hợp. Đối với những địa điểm ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng thì việc giới hạn, hoặc cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở là hợp lý. Tuy nhiên, đối với những khu vực không quá ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng thì cần mở rộng tỷ lệ sở hữu này hơn.

Vì vậy, các doanh nghiệp kiến nghị xem xét về giới hạn tỷ lệ này cần quy định dựa trên tính chất của từng khu vực, địa bàn thay vì quy định một tỷ lệ cứng áp dụng cho tất cả.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Dự thảo thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho UBND cấp tỉnh để xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở.

VCCI cho rằng quy định trên là chưa rõ về việc UBND cấp tỉnh xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà và sở hữu nhà ở là một thủ tục riêng hay là được lồng ghép trong thủ tục đầu tư mà doanh nghiệp phải thực hiện?

Theo phản ánh của doanh nghiệp, hiện nay, các danh mục khu vực cần đảm bảo an ninh, quốc phòng tại từng địa phương chưa được công khai. Vì vậy các chủ đầu tư dự án không thể biết dự án nhà ở thương mại của mình có được bán cho người nước ngoài hay không và tạo ra nhiều rủi ro phải bồi thường thiệt hại khi đã bán cho người nước ngoài nhưng sau đó dự án bị xác định thuộc khu vực người nước ngoài không được sở hữu nhà ở.

Trên thực tế, để giảm thiểu rủi ro, chủ đầu tư đã phải tự thực hiện gửi công văn tới cơ quan nhà nước để xác định khu vực dự án của mình có được phép bán cho người nước ngoài hay không trước khi ký kết hợp đồng. Và việc chờ đợi thông tin xác nhận từ phía cơ quan nhà nước ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Vì vậy, để đảm bảo tính minh bạch của chính sách và tạo thuận lợi cho hoạt động của doanh nghiệp, VCCI đề nghị ban soạn thảo quy định việc xác định cụ thể dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu vực đô thị có nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở sẽ được lồng ghép trong thủ tục đầu tư hoặc có hình thức công khai thông tin trên để doanh nghiệp nhận biết.