Quy định siết việc phân lô bán nền: Hiểu sao cho đúng?

Những năm qua, nhu cầu của nhà đầu tư cũng như người dân với đất nền luôn rất cao, trong khi thị trường này vẫn tồn tại nhiều “lộn xộn”. Không ít nhà đầu cơ đã gom đất rồi phân lô, tách thửa, đặt tên thương mại giống các dự án để lôi kéo khách mua bán, đồng thời "thổi giá", gây hỗn loạn thị trường.

Để góp phần chấn chỉnh tình trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3 và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng quy định này chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho/tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

Nói về tác động của quy định này giai đoạn sắp tới, ông Quê nhận định quy định trên sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, do đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng trị giá sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư.

Ngoài ra, nhà nước thu được nguồn thuế lớn hơn, đồng thời sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án. Thêm nữa, giá đất nền sắp tới sẽ tăng do khan hiếm nguồn cung.

Cũng nói với Một Thế Giới, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng quy định mới chỉ thắt chặt thêm hoạt động phân lô bán nền của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không ảnh hưởng đến việc tách thửa của cá nhân.

Theo ông Tuấn, sau khi chủ đầu tư đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua (cá nhân) rồi, sau đó người mua sẽ chuyển nhượng tiếp đến những người mua sau thì Luật Kinh doanh bất động sản không điều chỉnh vì đây là quan hệ đất đai và dân sự của các cá nhân.

Theo Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, khoản 6, điều 31, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khi đi vào thực tiễn sẽ hạn chế một cách tối đa tình trạng các dự án phân lô bán nền tại các đô thị lớn từ đô thị loại 3 trở lên, đòi hỏi việc phát triển các dự án bất động sản phải bài bản, chuyên nghiệp, tuân thủ đúng quy hoạch được duyệt và tiến độ triển khai; ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất, lãng phí tài sản đất đai diễn ra nhiều năm qua.

Cụ thể, các chủ đầu tư có dự án tại khu vực đô thị từ loại 3 trở lên phải triển khai xây dựng theo quy hoạch hoặc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư là doanh nghiệp khác, thay vì chỉ phân lô, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật cơ bản sau đó chuyển nhượng lại cho các cá nhân tự xây dựng nhà ở như hiện nay. Doanh nghiệp khác khi tiếp nhận lại dự án sẽ phải triển khai xây dựng theo quy hoạch được duyệt để bán sản phẩm bất động sản đúng quy định.

Về lâu dài, đây là quy định góp phần tạo ra tính bền vững cho thị trường bất động sản, cùng với đó, thúc đẩy việc phát triển đô thị có thiết kế thẩm mỹ, kiến trúc và quy hoạch tốt hơn, đảm bảo các yếu tố về hạ tầng, an sinh, xã hội, môi trường...

Báo cáo thị trường quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy thị trường đất nền đã bắt đầu “rã băng”. Mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023 chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý 1/2024 đã tăng lên mức 48%.

Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3%, nhưng miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Đất nền đã cho thấy sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” quay trở lại, và phân khúc đất nền dưới 2 tỉ đồng đang được quan tâm nhiều nhất. Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng”.

Ông Tuấn đánh giá sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực.

Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào tháng 3 (sau Tết âm lịch) nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên.

Thứ nhì là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía nam như Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12 - 19% so với đầu năm 2023.

Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025.

“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng”, ông Đinh Minh Tuấn chia sẻ.