Sai phạm ở dự án bất động sản do lãnh đạo tiền nhiệm để lại là vấn đề nhức nhối

Ngày 25.11, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo về giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản.

Thị trường bị ảnh hưởng nặng nề bởi COVID-19

TS Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá thị trường bất động sản năm qua bị ảnh hưởng nặng nề bởi COVID-19.

Cụ thể, nguồn cung tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Ngoài ra, giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn. Thị trường cũng xuất hiện lực cầu nhà đầu tư mới. Trạng thái của thị trường thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt cao, có giai đoạn trầm lắng.

Theo ông Đính, có tình trạng mất cân đối cung - cầu rất nghiêm trọng diễn ra ở nhiều đô thị lớn. Giá bất động sản nói chung đã leo thang và leo ở mức cao. Đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Theo ông Đính, đại dịch COVID-19 khiến kinh tế bị đình trệ, đứt gãy dẫn đến suy yếu; nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động, thậm chí phá sản, giải thể, liên tục phải dừng mọi hoạt động đầu tư xây dựng, bán dự án. Thị trường cũng chứng kiến tình trạng đứt gãy chuỗi cung ứng nguyên vật liệu – thiết bị; vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến không thể phê duyệt hồ sơ đầu tư dự án.

Hệ quả là khó cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản. Chủ đầu tư dự án bất động sản khó khăn thu hồi vốn đầu tư, nhưng vẫn phải duy trì dự án.

Nhiều điểm nghẽn pháp lý

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản cho rằng điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội.

Mặt khác, điều này làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành, nhưng không được đưa vào sử dụng. Nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Theo ông Lập, việc hội nhập quốc tế sâu rộng, công nghệ phát triển nhanh chóng đã cho ra đời các mô hình kinh doanh mới. Các mô hình bất động sản du lịch, bất động sản lai (condotel, officetel, shoptel, villatel…), bất động sản đa chức năng như homestay, farmstay phát triển thịnh hành; mô hình quản lý vận hành kiểu AirBnB; công nghệ Proptech, Fintech, Blockchain, mua chung bất động sản đang là xu thế.

“Điều này tạo nên các mối quan hệ pháp lý phức tạp, đan xen đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có tầm nhìn đi trước để ban hành các quy định có tính “mở” để dự liệu điều chỉnh các quan hệ phát sinh nếu có trong tương lai”, ông Lập nêu.

Ngoài ra, theo ông Lập, bất động sản là lĩnh vực kinh doanh rất rộng, chịu sự chi phối, điều chỉnh của hàng chục bộ luật, luật chuyên ngành khác nhau. Hiện nhiều luật đã lỗi thời, không còn phù hợp. Chất lượng xây dựng luật còn hạn chế; dữ liệu cổng thông tin chung về quy hoạch còn sơ sài, không tích hợp thông tin chi tiết của các dự án đầu tư. Điều này đã tạo kẽ hở cho nhiều chủ đầu tư tiến hành các hoạt động sai trái…

Theo ông Lập, sai phạm pháp lý tại các dự án bất động sản do lãnh đạo tiền nhiệm để lại là vấn đề nhức nhối nhiều năm qua. Nhiều dự án được giao và chấp thuận chủ trương đầu tư trái luật đã để lại những hậu quả hết sức nặng nề; chính quyền địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp mất rất nhiều thời gian phối hợp xử lý nhưng chưa thể dứt điểm, vẫn loay hoay chờ đợi cơ chế mới.

Theo đó, hàng chục nghìn tỉ đồng của chủ đầu tư, khách hàng bị đóng băng nhiều năm; môi trường kinh doanh nhiều nơi trở nên khá ảm đạm. Đội ngũ lãnh đạo và công chức e dè, tâm lý “sợ sai” bao trùm càng làm cho thời gian và quy trình xử lý các thủ tục hành chính trở nên rối rắm và kéo dài; việc ban hành các bộ thủ tục hành chính tại nhiều địa phương thể hiện sự lúng túng và thụ động…

Cần xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác, phải chịu sự tác động điều tiết của 12 Luật khác nhau. Vì vậy, muốn bất động sản phát triển trở lại để làm động lực phát triển cho cả nền kinh tế là phải cải tổ hệ thống luật pháp thật hoàn chỉnh.

Nêu ví dụ, ông Hiệp cho rằng việc chuyển đổi sử dụng đất khác sang đất ở đang cực kỳ vướng mắc. Nếu vấn đề này được sửa đổi sẽ có nguồn cung lớn hơn cho thị trường.

Về tiền đền bù cho dân, tiền sử dụng đất, theo ông Hiệp, hai vấn đề này đang được gộp lại. Trong khi đó, hệ số đền bù giữa các tỉnh là khác nhau nên người nông dân ở các tỉnh nhận đền bù cũng khác nhau. Vì vậy, gần như người dân không hài lòng và rất khó khăn khi đền bù. Vì vậy, ông Hiệp đề nghị cần nâng giá đền bù đất lúa lên để dân thoả đáng.

“Ngoài ra, quy trình thu hồi đất là trên 100 bước, cực kỳ dài dòng khiến doanh nghiệp rất khó khăn, dẫn đến ách tắc trong việc triển khai dự án. Vì vậy, rất cần phải khắc phục điều này sớm”, ông Hiệp nêu.

Ông Nguyễn Đức Lập cho rằng cần xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể để hoàn thiện thể chế pháp lý cho thị trường bất động sản; đề xuất luật sửa đổi các luật liên quan khi có sự hạn chế, chồng chéo bởi nhiều luật khác nhau.

Ngoài ra, cần xây dựng luật với xu hướng mở để phù hợp với bối cảnh phát triển của xã hội, của nền kinh tế số, kinh tế chia sẻ. Trong bối cảnh nền kinh tế hiện tại luôn có sự dịch chuyển nhanh về môi trường kinh doanh bởi tính sáng tạo, linh hoạt và thích ứng nhanh với môi trường toàn cầu. Việc xây dựng hành lang pháp lý cần tạo cơ chế linh hoạt để phù hợp với bối cảnh nêu trên.

Song song với đó, các cấp chính quyền cần quan tâm, tập trung tháo gỡ các dự án vướng mắc sai phạm để khơi thông nguồn cung, tháo gỡ khó khăn làm trong sạch môi trường kinh doanh và đầu tư; công khai, minh bạch các trình tự thực hiện dự án, tiến độ thực hiện các thủ tục pháp lý dự án…