Thị trường bất động sản sẽ phục hồi nhanh khi 'bình thường mới'

Giá bất động sản tăng mạnh ở khắp các quận huyện

Theo Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL, tập đoàn Mỹ chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản), trong quý 3/2021, nguồn cung căn hộ TP.HCM chỉ đạt 1.610 căn, sụt giảm mạnh ở mức giảm 73,4% theo quý và giảm 67,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là quý ghi nhận lượng mở bán thấp kỷ lục kể từ năm 2014 do một loạt sự kiện mở bán mới bị trì hoãn theo quy định giãn cách xã hội.

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và các dự án mới gia nhập thị trường phần lớn đều ở phân khúc trung cấp trở lên, giá bán căn hộ TP.HCM tiếp tục tăng mạnh. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.683 USD/m², tăng 4,4% theo quý và tăng 10,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng ở phân khúc cao, giá bán sơ cấp đạt 5.099 USD/m², tăng 3,9% theo quý và 11,4% theo năm chủ yếu do các dự án chào bán mới với mức giá cao hơn mức trung bình.

“Giá bán có xu hướng tăng đều khắp các quận huyện nội thành, thậm chí xu hướng tăng giá còn lan rộng ra các quận huyện vùng ven với nhiều dự án mới chào bán có mức giá cao kỷ lục so với mặt bằng chung của khu vực.

Giá chào bán tăng cũng đi kèm với việc nâng cấp chất lượng công trình và chính sách bán hàng ưu đãi. Nhằm hỗ trợ khách hàng trong mùa dịch, nhiều chủ đầu tư triển khai các chính sách bán hàng mới như giãn tiến độ thanh toán chỉ 1% mỗi tháng hoặc chiết khấu trực tiếp trên giá bán”, JLL cho biết.

Trong thời gian tới, JLL cho rằng thị trường căn hộ dự kiến hồi phục nhanh hậu giãn cách. Thị trường bị nén lại trong quý 3 do đại dịch được kỳ vọng sẽ hồi phục khi nhiều dự án có kế hoạch mở bán. Tổng cộng gần 10.000 căn dự kiến được tung ra trong quý 4/2021, tương đương với tổng lượng mở bán của 9 tháng đầu năm.

Tuy nhiên, lượng mở bán mới này được ước tính dựa trên giả định thành phố duy trì tình trạng “bình thường mới” trong 3 tháng cuối năm và con số trên có thể thay đổi đáng kể nếu có bất kỳ sự kiện bất thường nào xảy ra. Thị trường đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển, trong đó giá mở bán mới dự kiến tiếp tục tăng dưới áp lực thiếu hụt quỹ đất và chi phí vật liệu xây dựng leo thang. Mức giá tăng khiến nguồn cầu đang dần chuyển dịch ra xa khu vực trung tâm với giá cả hợp túi tiền hơn. Xu hướng này ngày càng rõ nét trong bối cảnh thu nhập giảm sút do tác động của đại dịch.

Nhu cầu mua để ở gia tăng trong mùa dịch

Tương tự phân khúc căn hộ, thị trường nhà liền thổ TP.HCM và các tỉnh lân cận cũng ghi nhận sự giảm sâu do giãn cách nghiêm ngặt ở các tỉnh miền Nam. Theo JLL, lượng mở bán nhà liền thổ mới của thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận trong quý chỉ đạt 274 căn, đến từ các dự án quy mô nhỏ ở tỉnh Bình Dương và Long An, với mỗi tỉnh chỉ cung cấp khoảng 120 – 150 căn.

Việc giãn cách nghiêm ngặt toàn bộ các tỉnh miền Nam đã làm ảnh hưởng đến kế hoạch mở bán, cũng như tiến độ xây dựng của nhiều dự án, dẫn đến việc không có nguồn cung mới nào ở tỉnh Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Giãn cách nghiêm ngặt cũng đã ngăn cản giao dịch trực tiếp và tham quan thực tế dự án, dẫn tới sụt giảm mạnh trong lượng tiêu thụ, đặc biệt là ở nhóm mua đầu tư. Tuy vậy, nhu cầu mua để ở vẫn ổn định và người mua đều là dân địa phương, thay vì từ TP.HCM như trước.

Các công cụ trực tuyến vẫn đang tiếp tục được sử dụng bởi các chủ đầu tư và sàn môi giới để duy trì hoạt động tiếp thị và liên lạc với khách hàng trong mùa dịch. Các chương trình bán hàng hấp dẫn cũng được triển khai như gói hỗ trợ lãi suất bằng 0 đến khi bàn giao dự án, hoặc chương trình mua lại với mức lợi nhuận được đảm bảo.

“Nguồn cung trong ngắn hạn gặp thách thức, giá bán nhà liền thổ tiếp tục tăng. Vấn đề pháp lý với các dự án nhà liền thổ ở TP.HCM vẫn chưa được giải quyết, đi kèm với hạn chế đi lại giữa các tỉnh dẫn tới đình trệ trong công tác xây dựng và mở bán sẽ thách thức nguồn cung mới trong ngắn hạn. Vì vậy, lượng mở bán mới ước tính dao động trong khoảng 600 – 900 căn ở TP.HCM, và khoảng 1.000 – 1.200 căn ở các tỉnh lân cận.

Các dự án tích hợp ở các khu vực vệ tinh TP.HCM dưới hình thức khu đô thị tích hợp năng động hoặc một nơi nghỉ dưỡng cuối tuần sẽ dẫn đầu nguồn cung cũng như dẫn dắt tâm lý thị trường hướng về khu vực dự án trong trung và dài hạn. Trong bối cảnh tâm lý thị trường vẫn ổn định sau dịch, giá bán sơ cấp theo đó được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh”, JLL nhận định.