Gửi bình luận
Khung giá đất ở tối thiểu tại TP.HCM hiện nay là 1,5 triệu đồng/m2, tối đa là 162 triệu đồng/m2. Con số này thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Ngày 19.12.2019, Chính phủ ban hành Nghị định số 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất đối với từng loại đất, theo từng vùng được quy định tại Điều 113 Luật Đất đai. Theo đó, mức tăng chung khoảng 20%, nhưng mức giá đất ở mức cao nhất cho các đô thị đặc biệt vẫn giữ nguyên như hiện nay là 162 triệu đồng/m2.
Nghị địnhsố 96 cũng quy định khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. UBND cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.
Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giữa khung giá đất của Chính phủ ban hành và bảng giá đất do các địa phương công bố với giá đất thực tế trên thị trường có khoảng cách rất lớn, từ 30 - 50%.
Điển hình như ở TP.HCM, tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ theo khung giá đất tối đa tại thành phố chỉ có giá 162 triệu đồng/m2. Còn hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) áp dụng cho quận 1 (thuộc khu vực 1) là 2,5. Như vậy, theo cách tính của khung giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất thì giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2. Trong khi đó, trên thực tế, giá đất thị trường của 3 tuyến đường này lên đến hơn 1 tỉ đồng/m2.
Như vậy, cơ chế ban hành khung giá đất, bảng giá đất không đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và cũng không thể phù hợp với đặc điểm tình hình của các địa phương.
Đáng chú ý, khung giá đất, bảng giá đất lại tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức, cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Do vậy, khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản.
Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng thu ngân sách của địa phương. Riêng 8 tháng đầu năm 2020, do tác động của đại dịch COVID-19 làm cho thị trường bất động sản đã khó khăn lại càng thêm khó khăn. Điều này thể hiện qua số thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM chỉ thu được 4.453 tỉ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm 2019.
Ông Châu cho rằng về lâu dài nên xem xét bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất kiểu tận thu, thu trước một lần, mà nên chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% bảng giá đất. Việc này để giảm nhẹ gánh nặng tiền sử dụng đất hiện nay. Ngoài ra, quy định cần bổ sung thuế bất động sản theo phương án đề xuất của Bộ Tài chính để tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước.
“Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai rất lớn, đặc biệt là các nguồn thu sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất đô thị, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, là nguồn thu thứ cấp, phái sinh từ đất đai.
Ví dụ tại TP.HCM, đất nông nghiệp tạo giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha/năm, nhưng khi chuyển thành đất đô thị, đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, thì cho giá trị lên đến 59 tỉ đồng/ha/năm. Quận 7 khi thành lập năm 1997 thì thu ngân sách nhà nước chỉ có 55 tỉ đồng, nhưng đến năm 2019 tổng thu ngân sách nhà nước lên đến khoảng 6.000 tỉ đồng (gấp 109 lần), trong đó có vai trò của các khu đô thị mới, như Phú Mỹ Hưng, Him Lam…”, ông Châu nói,
Do vậy, Chủ tịch HoREA nói rằng nếu giảm trực thu, tận thu từ đất đai thì ban đầu nguồn thu ngân sách nhà nước có ít hơn một chút, nhưng người dân và doanh nghiệp được lợi. Sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà vẫn còn thừa tiền, người dân sẽ tăng chi tiêu cho tiêu dùng hoặc kinh doanh, còn doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư kinh doanh. Cuối cùng, Nhà nước sẽ được lợi vì quy mô nền kinh tế sẽ tăng trưởng lớn hơn và mở rộng được diện thu, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách.
Mới đây,Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cũng đã ký văn bản gửi các Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên – Môi trường kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019 của Chính phủ.
Theo UBND TP.HCM, khung giá đất hiện nay là cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất. Thế nhưng, khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường.
Cụ thể, khung giá đất ở tại TP.HCM (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Do đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất thì các bên mua - bán thường thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảnggiá đấtmà không thể hiện đúng giá thị trường, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.
