TS Lê Xuân Nghĩa: Đất không thiếu, tiền không thiếu mà sao dân vẫn thiếu nhà ở?

Thiếu nhất nhà giá rẻ

Tại Diễn đàn Bất động sản (BĐS) mùa thu do Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức ngày 28.9, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc quốc gia đặt câu hỏi: Đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều, mà sao dân thiếu nhà ở? Do đó, vướng mắc lớn nhất hiện nay là vấn đề quản lý.

“Bản thân chúng tôi cũng từng chứng kiến những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn nằm đó. Vấn đề là ở chúng ta, chứ chẳng do ai”, ông Nghĩa nêu.

Ngoài ra, ông Nghĩa cho rằng khủng hoảng của thị trường BĐS là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, do đó cần phải bổ sung nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Tuy nhiên đối với vấn đề này, chúng ta vẫn chưa làm được, trong khi đây mới là “tử huyệt” để xử lý, thị trường BĐS đi lên.

“Đừng để cho những nhà phát triển BĐS giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển BĐS thương mại. Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự, điều đó là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư không muốn làm”, ông Nghĩa nêu.

Thêm nữa, theo kinh nghiệm của ông Nghĩa, việc thành lập quỹ tại Việt Nam nói chung là thất bại, hoạt động vô cùng yếu ớt, nhiều rủi ro. Nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó rồi vướng vào vấn đề quản trị, tham nhũng.

Ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch HĐQT CEO Group kiến nghị Nhà nước xem xét tham gia trực diện hơn vào việc cung cấp nhà ở xã hội (Nhà nước tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội cho thuê song song với các doanh nghiệp), tạo lập thị trường cạnh tranh, theo cơ chế thị trường, đa dạng phân khúc, mở rộng đối tượng, linh hoạt về địa điểm.

Ông Bình cho rằng mô hình của New Zealand cũng rất hay. Nhà ở xã hội ở New Zealand có 2 bên cung cấp. Bên thứ nhất là nhà nước xây nhà ở xã hội để cho thuê và cũng tạo điều kiện cho tổ chức tư nhân tham gia. Trên thị trường, nhà nước cung cấp khoảng 65% nhà ở xã hội, 35% còn lại là của 61 nhà phát triển tư nhân.

Nhà ở xã hội của nhà phát triển tư nhân có giá cho thuê bằng 80% giá thị trường, nhà nước bù 20% tiền thuê cho doanh nghiệp tư nhân. Như vậy thì nhà nước vẫn điều hành, tạo ra một thị trường cạnh tranh, vận hành theo cơ chế thị trường, quan trọng là tạo ra một sân chơi bình quyền cho nhà ở xã hội, vị trí nhà có thể là ở bất kỳ đâu, các phân khúc nhà ở xã hội cũng rất đa dạng từ trung cấp đến cao cấp.

“Các mô hình nhà ở xã hội cho thấy điểm chung là Chính phủ tham gia trực diện hơn, vận hành bằng cơ chế thị trường, không phân biệt nhà ở xã hội hay nhà ở giá rẻ, đa dạng địa điểm”, ông Bình nói.

Ách tắc lớn nhất là pháp luật

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng để “giải cứu” thị trường BĐS, cần có sự vào cuộc quyết liệt và đặc biệt là thông minh của toàn hệ thống chính trị. Lý do là ách tắc lớn nhất của thị trường BĐS nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, chúng ta chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường BĐS.

“Cách xây dựng pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, cách xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi đó trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Đến quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết”, ông Võ nêu.

Theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, cơ hội phát triển BĐS còn rất lớn. Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội, mà nhà ở xã hội chỉ tính ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước.

“Trong khi giá nhà cao, chúng ta lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5 - 2% so với tín dụng thương mại. Và chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp”, ông Võ chia sẻ.

Luật sư Đoàn Văn Bình kiến nghị cho phép người nước ngoài là đối tượng sử dụng đất. Cần tạo điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, BĐS du lịch theo quy định của pháp luật Việt Nam, đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS.

“Hầu hết các nước trên thế giới đều có các cơ chế phát triển đặc khu kinh tế. Thậm chí có những đặc khu kinh tế rất hấp dẫn mà các doanh nghiệp nước ngoài đến đầu tư và phát triển. Vì vậy, nếu có thể, chúng ta cũng nên xem xét một vài khu kinh tế ven biển để phát triển thành đặc khu kinh tế”, ông Bình nêu.

Cũng theo chuyên gia này, theo quan sát hạ tầng trên thế giới, các sân bay không chỉ là nơi đi lại mà ở đó còn là nơi mua sắm, vui chơi, giải trí. Và quan trọng nhất là trở thành điểm đến của khu vực. Đặc biệt, sân bay là cỗ máy kiếm tiền và mang du khách đến đất nước. Do đó, nếu sân bay Long Thành sắp tới làm được điều này sẽ rất tốt để thu hút thêm khách du lịch, nâng cao phát triển kinh tế Việt Nam.

Ông Bình cũng nói rằng việc phát triển tàu cao tốc chỉ 200km/giờ là đang lạc hậu, vì nhiều nước trên thế giới, và gần ta nhất là Trung Quốc đã xem xét có những tàu siêu tốc có tốc độ 1.000km/giờ.