Bất động sản 'đói vốn', ngân hàng cần trung thực

Vướng mắc về thủ tục, pháp lý

Hiện nay, thị trường BĐS vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, trong đó có nhiều tồn tại, vướng mắc đã kéo dài như: hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng; mất cân đối cung cầu tại các phân khúc (dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế); nhu cầu thị trường tại một số phân khúc sụt giảm mạnh; năng lực tài chính của doanh nghiệp (DN) còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn huy động từ bên ngoài.

Đại diện Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Toàn cầu (GP.INVEST) - ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.INVEST cho biết vướng mắc của DN hơn 70% là về thủ tục pháp lý. Nhiều vướng mắc rất cụ thể chưa được tháo gỡ, đơn cử như về giải phóng mặt bằng thì thủ tục kéo dài, có dự án 15 năm chưa giải quyết xong. Về thủ tục đầu tư, có dự án phải xin trên 30 con dấu, điều này bào mòn sức khỏe của DN và khiến các đối tác nước ngoài e dè thủ tục đầu tư ở Việt Nam. Vì vậy, các DN rất mong mỏi các khía cạnh về pháp lý sẽ được khơi thông trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Cường - Phó chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, chia sẻ rằng DN này vừa được LPBank cấp hạn mức cho vay 5.000 tỉ đồng và đã lên kế hoạch đưa dòng tiền vào trực tiếp các dự án, triển khai xây dựng và sản xuất - kinh doanh. Tuy nhiên, DN lại gặp khó vì pháp lý các dự án BĐS đang triển khai kéo dài. Vì vậy, ông mong muốn các ngân hàng (NH) đơn giản hóa các điều kiện cho vay các dự án BĐS, đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn so với bình thường để DN có thêm thời gian xoay sở trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

Trước những ý kiến của DN, ông Phạm Như Ánh - Tổng giám đốc NH MB cho biết, về thủ tục thẩm định cho vay, thị trường BĐS khó khăn pháp lý... NH là ngành kinh doanh rủi ro nên bắt buộc giai đoạn này phải thẩm định kỹ thủ tục, vì rủi ro hơn nên NH phải làm chặt chẽ hơn, do đó thời gian có thể kéo dài hơn. Tuy nhiên, để giải quyết vấn đề, DN nên phối hợp với NH để cùng tháo gỡ, cung cấp đầy đủ hồ sơ.

"Nguyên tắc DN khi gửi hồ sơ cho NH đều gửi những thông tin tích cực, còn NH thì luôn tìm kiếm những gì chưa được phô ra để quản trị rủi ro. Do vậy, hai bên cần hợp tác làm thế nào nhanh nhất có thể, chứ không thể trong lúc thị trường nhiều rủi ro, NH lại nới quy định đi ngược lại với quản trị về rủi ro. Về phần NH, chúng tôi luôn chia sẻ phối hợp giải quyết khó khăn với DN. NH cũng chưa có bất kỳ chính sách nào siết chặt thị trường cho vay BĐS, thậm chí còn mở rộng cho vay khách hàng cá nhân mua. Vướng mắc lớn nhất của người tiêu dùng hiện nay là niềm tin", ông Ánh nói.

Còn ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng giám đốc NH Vietcombank cho hay, hiện dư nợ BĐS đang chiếm gần 25% tổng dư nợ của Vietcombank. Ông Tùng cũng chỉ ra một số bất cập của thị trường BĐS hiện nay. Thứ nhất, dự án nhà ở xã hội khan hiếm, một số dự án không bán được, nguyên nhân là do đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được quy định quá chặt chẽ, ít đối tượng, các đối tượng thỏa mãn điều kiện lại khó chứng minh khả năng trả nợ khi vay vốn NH.

Thứ hai, cơ cấu thị trường BĐS chưa cân đối, thiếu phân khúc nhà ở có giá cả phù hợp với thu nhập người dân. Từ đầu năm đến nay, lãi vay đã giảm 2,5% nhưng giá nhà không giảm, thậm chí còn tăng. Thứ ba, người mua nhà còn có tâm lý chờ đợi giá xuống hoặc chưa có điều kiện mua nhà. NH có danh mục khách hàng cá nhân rất tốt, song từ đầu năm đến nay, lượng tiền gửi vẫn chảy vào NH bất chấp lãi suất thấp. Trong khi đó, dư nợ vay mua nhà lại liên tục sụt giảm.

Về ý kiến lãi suất cho vay một số NH còn cao, ông Tùng cho hay, lãi vay phụ thuộc vào năng lực tài chính mỗi NH. Tinh thần chung các NH đều giảm lãi suất cho vay, song việc giảm đến đâu còn phụ thuộc vào cơ cấu nguồn vốn của NH, nếu cơ cấu nguồn vốn giá cao thì phải cho vay lãi suất cao. Bên cạnh đó, các NH có nợ xấu cao, phải trích lập dự phòng lớn thì giá vốn cũng bị đẩy lên cao, dẫn tới lãi suất cho vay cao.

Ông Tùng khuyến nghị, các chủ đầu tư cần nâng cao năng lực tài chính, thực hiện đúng cam kết với người mua nhà, tập trung vào phân khúc nhu cầu thực... thì mới tạo niềm tin được với các NH.

Doanh nghiệp cần kiến nghị trúng và đúng

Nói về vướng mắc pháp lý và tài chính cho thị trường BĐS hiện nay, chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực cho rằng, hiện còn nhiều dư địa để phát triển thị trường BĐS nhưng thị trường cũng cần lành mạnh hơn. Phải kiến tạo cho phát triển, quản lý rủi ro, chứ không phải siết cho chặt.

Theo TS Lực, pháp lý là rào cản và khó khăn lớn nhất. Cụ thể, quy định pháp lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư..., trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.

Bên cạnh đó, nhiều quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất... Cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy... rồi làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Đề xuất một số giải pháp để tháo gỡ thị trường BĐS, TS Cấn Văn Lực cho rằng tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Chứng khoán... Ngoài ra, cũng cần có mặt bằng giá để thị trường phát triển bền vững, cần xây dựng những định chế tài chính BĐS chuyên biệt, ví dụ quỹ nhà ở xã hội.

Ông Lực mong các DN kiến nghị đúng, trúng vấn đề, đặc biệt là cần đưa ra giải pháp, không chỉ kêu khó khăn đơn thuần. Bên cạnh đó cũng phải có kế hoạch để cơ cấu lại, đa dạng hóa nguồn vốn, huy động vốn gắn với mục đích sử dụng cụ thể giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải.

Đánh giá về cơ chế chính sách tác động mạnh đối tới thị trường BĐS, TS Cấn Văn Lực cho biết, chính sách tiền tệ đang chuyển từ "chặt chẽ, chắc chắn" sang "linh hoạt, nới lỏng". Dòng vốn vào BĐS vẫn đang chảy đều. Tín dụng cho BĐS vẫn tăng, trong đó tín dụng tiêu dùng tăng 18%; tín dụng nhà ở tăng thấp, thậm chí giảm, chứng tỏ nhu cầu thực giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao, người dân thận trọng hơn.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng, trong thời gian qua, đứng trước khó khăn của thị trường BĐS, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo, các tổ công tác, trong đó, NH Nhà nước cũng đã có đánh giá những vấn đề của thị trường để tìm giải pháp tháo gỡ. Theo đó, ngành NH cũng có nhiều chỉ đạo tích cực về mọi mặt, đơn cử như về lãi suất đã giảm nhiều... để hỗ trợ cho thị trường BĐS. Một số Luật cũng đang được trình Quốc hội.

Theo Bộ trưởng Nghị, thị trường BĐS đã có dấu hiệu tích cực hơn, đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn trước mắt cần vượt qua. Về phía Bộ Xây dựng, sẽ phối hợp cùng các cơ quan của Quốc hội rà soát hoàn thiện hai dự án luật, đó là Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, tham gia có ý kiến Luật Đất đai, ban hành các văn bản hướng dẫn, rà soát những nghị định, thông tư để đơn giản hóa thủ tục cho người dân, DN, tạo thuận lợi cho thị trường. Bộ cũng sẽ tập trung hướng dẫn, đôn đốc thực thi pháp luật trong lĩnh vực BĐS.

Với đề án hướng tới 1 triệu nhà ở xã hội, sẽ phối hợp với NH Nhà nước, Bộ Tài chính để tháo gỡ khó khăn liên quan đến tín dụng, thị trường trái phiếu... nghiên cứu đề xuất cơ chế để tạo lập nguồn vốn ổn định cho thị trường BĐS.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề nghị NH Nhà nước và NH thương mại tiếp tục nghiên cứu hỗ trợ thị trường, DN BĐS. Với DN, cần tiếp tục phối hợp với các bộ ngành, địa phương để có thể tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các dự án. Trong thực thi pháp luật, đề nghị các địa phương quan tâm, đẩy mạnh, cùng nhau tháo gỡ theo thẩm quyền của mình cho các dự án.

Về vấn đề cho vay, Thống đốc NH Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, đối với việc điều hành tín dụng, đề nghị bản thân các tổ chức tín dụng cân đối nguồn vốn của mình để tích cực cung ứng nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung, trong đó có thị trường BĐS nói riêng, đặc biệt đối với hạn mức tín dụng của các DN cũng cần đánh giá, rà soát, để khuyến khích DN hiệu quả và đảm bảo. Đương nhiên, tổ chức tín dụng khi cho vay các lĩnh vực, nhất là lĩnh vực trong ngành BĐS thì phải ưu tiên các giới hạn về đảm bảo tỷ lệ an toàn.

Về quy trình thủ tục, các doanh nghiệp phản ánh cũng còn một số phức tạp, còn kéo dài về thời gian thẩm định. Về việc này, Thống đốc cho rằng bản thân các tổ chức tín dụng cũng đã giải trình và bổ sung ý kiến giải thích tại sao lại phải kéo dài như vậy. Ở điểm này, Thống đốc yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục xem xét, rà soát thủ tục để rút ngắn nhất có thể thời gian phê duyệt tín dụng, nhưng đồng thời cũng yêu cầu đòi hỏi các DN phải sẵn sàng minh bạch các hồ sơ, rất rõ ràng và lành mạnh trong hoạt động, hợp tác với các tổ chức tín dụng để hai bên cùng bàn bạc, thống nhất với nhau.

Đối với vấn đề tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo hoàn toàn do tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận, không có quy định bắt buộc khoản nào cũng phải có tài sản đảm bảo, quan trọng nhất là dựa vào tính khả thi của DN, cho nên bản thân các DN khi vay vốn thì việc chứng minh dự án khả thi, chứng minh dòng tiền vào tài sản trả nợ rất quan trọng.  Với 3 điểm gồm: quy trình, lãi suất và tài sản đảm bảo, Thống đốc đề nghị các tổ chức tín dụng cùng các DN cùng ngồi lại với nhau để bàn cụ thể, chi tiết.