Chặn 'sốt' đất đặc khu: Băn khoăn việc cấm giao dịch, chuyển nhượng đất

Đất đặc khu sốtgiá

Mặc dù chưa chính thức trở thành đặc khu kinh tế, nhưng Vân Phong (Khánh Hòa), Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang) thời gian gần đây nở rộ tình trạng mua bán, sang nhượng đất đaikhiến giá đất tăng mạnh, rất nhiều người mua là từ địa phương khác đến.

Đáng lo ngại hơn,trong cơn sốt đất làtình trạng phá rừng, chiếm đấtvàtách thửa để bán đất, đợi đền bù suất tái định cư xảy ra thường xuyên.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy đất các dự án ởVân Đồn đang có giá giao động từ 20-50 triệu đồng/m², tăng mạnh so với trước Tết Nguyên đán 2018.

Trên địa bàn huyện Vạn Ninh (Khánh Hòa) cũng đã xảy ra tình trạng sốt đất chưa từng có khi nghe thông tin đặc khu Vân Phong sẽ sớm được thành lập. Nhiều khu vực bị giới đầu cơ thổi giá lên từ 10-100 lần so với thời điểm đầu năm 2017, đặc biệt là ở khu vực giáp biển thuộc xã Vạn Thạnh.

Tình hình phức tạp đến nỗichính quyền phải chỉ đạo tạm ngừng giao dịch, chuyển nhượng đất đai, đồng thời tổ chức ngay các đoàn kiểm tra việc quản lý đất đai tại các xã nóng ở các đặc khu tương lai. Thậm chí, các địa phương phải phân công cán bộ đến “nằm vùng” tại đây để nắm bắt tình hình.

Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa Lê Đức Vinh có văn bản gửi Sở TN-MT tỉnh về việc tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực quy hoạch xây dựng Đơn vị hành chính-kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong.

Trong văn bản này, lãnh đạo UBND tỉnh Khánh Hòa đã giao Sở TN-MT chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, Ban Quản lý khu kinh tế Vân Phong và UBND huyện Vạn Ninh tham mưu, dự thảo văn bản cho UBND tỉnh chỉ đạo tạm ngừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vạn Ninh.

Tại huyện Vân Đồn (Quảng Ninh),Bí thư Quảng Ninh Nguyễn Văn Đọc cũng đã ra chỉ đạotrong khi chờ đợi luật và các quy hoạch trên hoàn thiện, tỉnh sẽ tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất; tạm dừng giao đất cho các tổ chức, dự án; tạm dừng giao dịch chuyển nhượng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, trường hợp đặc biệt phải báo cáo tỉnh xem xét, quyết định.

“Liên quan đến quyền lợi của người dân về đất đai như thừa kế, chuyển nhượng…, huyện Vân Đồn phải kiểm soát chặt chẽ, rà soát cụ thể từng trường hợp, báo cáo UBND tỉnh xem xét,không để xảy ra tình trạng lợi dụng chính sách để láchluật. Các trường hợp vi phạm phải giải quyết, xử lý công khai, minh bạch”, ông Đọc nhấn mạnh.

Bí thưtỉnh Quảng Ninh cũng nhấn mạnh sẽ tiếp tục tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra các dự án lớn; các dự án có dấu hiệu đầu cơ, trục lợi. Do đó, huyện Vân Đồn nói riêng và các địa phương khác trong tỉnh nói chung phải quản lý chặt chẽ đối với cán bộ cấp thôn, cấp xã trong thực hiện công tác chứng thực; rà soát lại việc lấn chiếm trái phép, chuyển đổi sai mục đích sử dụng đất phải xử lý tận gốc nếu thấy vi phạm.

Bộ Xây dựng có công văn gửi tới 3 tỉnh sẽ có cácđặc khu kinh tế yêu cầu kiểm soát tình hình giá đất nền tăng mạnh trong thời gian ngắn, đề xuất các biện pháp để ổn định thị trường, phòng ngừa và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật; ngăn chặn việc phân lô bán nền trái quy định, không để xảy ra tình trạng sốt nóng giá đất nền và dẫn đến hiện tượng bong bóng bất động sản.

Không thể dùng mệnh lệnh hành chính

Trao đổi với phóng viên báo điện tử Một Thế Giới, luật sư Kiều Anh Vũ (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định việc sốt đấtở các khu vực được quy hoạch phát triển là đô thị, đặc khu kinh tế có thể dẫn đến tình trạng “sốt đất ảo”, “bong bóng”, có khả năng gây bất ổn về thị trường, nênchính quyền có sự quan tâm, quản lý là cần thiết. Tuy vậy, việc quản lý cần phải đúng quy định của pháp luật, không thể dùng mệnh lệnh hành chính kiểu cấm đoán, không phù hợp với quy định của pháp luật.

Theo ông Vũ, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất được Hiến pháp và luật Đất đai quy định rõ. Theo đó, khoản 2 điều 54 Hiến pháp quy định: “Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.

Khoản 1 điều 188 luật Đất đai năm 2013 cũng quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện cơ bản như: có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, ông Vũ cho rằng quyền giao dịch về quyền sử dụng đất, điều kiện giao dịch cụ thể đã được pháp luật quy định rõ, người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật thì Nhà nước phải công nhận giao dịch đó.

“Không thể ban hành văn bản mang tính mệnh lệnh hành chính để dừnghay cấm các giao dịch hợp pháp của người dân. Mệnh lệnh hành chính phải dựa trên cơ sở pháp luật, không thể cấm người dân thực hiện quyền của mình”, ông Vũ nêu.

Theo LS. Vũ, nếu khó quản lý hoặc phát hiện có dấu hiệu vi phạm pháp luật thì mới dừng giao dịch đó và áp dụng chế tài xử lý phù hợp, còn giao dịch quyền sử dụng đất là quyền cử người sử dụng đất được pháp luật bảo hộ theo Hiến pháp và luật Đất đai.

Do đó, các mệnh lệnh hành chính ngăn cản giao dịch hợp pháp của người dân về quyền sử dụng đất là códấu hiệu vi hiến và trái với luật Đất đai. Để ngăn chặn “sốt đất ảo” thì cần kiểm tra kỹ về mặt pháp lý của giao dịch, đây mới là vấn đề cần được quan tâm, không thể dùng mệnh lệnh hành chính để ngăn cản quyền hợp pháp của người dân.

Đồng thời, ông Vũ cho rằng thông tin về quy hoạch, định hướng phát triển đặc khu cần được công khai, minh bạch cho người dân, nhà đầu tư biết, từ đó có đánh giá rủi ro trước khi quyết định có thực hiện đầu tư, giao dịch hay không.

“Chúng ta đang xây dựng Nhà nước pháp quyền, quản lý nhà nước phải phù hợp với quy định của pháp luật”, ông Vũ nêu.