Chung cư vẫn liên tục tăng giá, sản phẩm bình dân dần cạn kiệt

Nguồn cung thấp, giá tăng cao

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội quý 4/2023 của Savills, nguồn cung căn hộ mới đang ít nhất trong 10 năm.

Nguồn cung mới trong quý 4/2023 tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện tại đã cung cấp 2.273 căn, chiếm 79% thị phần và 21% còn lại đến từ 4 dự án mới.

Nguồn cung sơ cấp với 11.911 căn giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Trong năm 2023, nguồn cung mới ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm với 10.403 căn. Hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Giá sơ cấp đạt 58 triệu đồng/m² , tăng 7% theo quý và 12% theo năm. Giá sơ cấp trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện; khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng.

Các căn hộ có giá từ 51 - 70 triệu đồng/m² chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm.

Còn theo báo cáo vừa công bố của BHS R&D, nguồn cung nhà ở cao tầng trong năm 2023 có xu hướng tăng vào nửa đầu năm và giảm nhẹ vào giai đoạn quý 4/2023. Trong quý 4, có 5 dự án mở bán mới, còn lại đa phần các giai đoạn trước nguồn cung đến từ các dự án đang hiện hữu xử lý hàng tồn.

Về giá bán sơ cấp, sản phẩm chung cư ở cả 2 thành phố Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng cao do nguồn cung khan hiếm, các dự án không ra hàng cũng không có dấu hiệu giảm giá; giá vẫn đang neo ở mức cao.

Trung bình giá tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m², giá cao nhất lên tới 150 triệu đồng/m² và tại TP.HCM đạt hơn 61 triệu đồng /m², giá cao nhất tới 500 triệu đồng/m². Nguồn cung trung cấp nằm ở các vị trí xa trung tâm, chưa thuận lợi kết nối. Nguồn cung sản phẩm bình dân (20-30 triệu đồng/m²) đang cạn kiệt dần ở 2 thành phố lớn.

Vướng mắc pháp lý là nguyên nhân chính

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng có sự mất kết nối giữa nguồn cung và nguồn cầu ở Hà Nội, đặc biệt là nhà ở bình dân.

Còn BHS R&D cho biết nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch này cũng một phần bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý, TP.HCM hầu như không phát sinh nhiều nguồn cung mới. Hơn nữa, giá bán các sản phẩm chung cư ở Hà Nội cũng có mức thấp hơn từ 30-50% nên có phần dễ tiếp cận khách hàng hơn.

Thêm nữa, chính sách bán hàng sơ cấp hạn chế giảm giá bằng chính sách ở đầu năm và có xu hướng tăng giá chào bán từ 5 - 10% vào giai đoạn cuối năm. Các thông báo tăng giá và giãn tiến độ đóng tiền và phương pháp kích cầu được sử dụng khá nhiều vào nửa cuối năm. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng phóng khoáng hơn trong chính sách cho các môi giới để làm nóng thị trường.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng giai đoạn vừa qua, đặc biệt 2019-2021, giá BĐS tăng nóng, hình thành “bong bóng”. Tuy nhiên, giai đoạn vừa qua, các doanh nghiệp gặp khó khăn nhưng việc giảm giá nhà rất ít, chưa thực hiện quyết liệt.

“Các doanh nghiệp cần tái cấu trúc mạnh mẽ hơn, giảm giá bán hơn nữa để huy động được tiền từ khách hàng. Ngoài ra, đẩy mạnh phát triển các phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà thương mại giá phù hợp để để người dân xuống tiền”, ông Thịnh nói.

Theo ông Thịnh, năm 2024, thị trường BĐS vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp rất lớn, trong khi các quy định của Nghị định 65 được tạm hoãn tại Nghị định 08 đã kết thúc. Theo đó, các doanh nghiệp muốn phát hành trái phiếu phải đáp ứng rất nhiều tiêu chí chặt chẽ.

Cũng nói với phóng viên, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng muốn giá chung cư hạ nhiệt thì cần khơi thông vướng mắc pháp lý để đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường.

Ngoài ra, theo ông Quê, cần tháo gỡ các vướng mắc để đẩy nhanh triển khai nhà ở xã hội. Khi nguồn cung nhà vừa túi tiền ra thị trường nhiều thì chung cư có thêm áp lực cạnh tranh để hạ nhiệt về giá.

Dự báo thị trường 2024, BHS R&D cho biết kinh tế Việt Nam đang từng bước phục hồi nhưng vẫn chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực từ bối cảnh chung kinh tế thế giới. Áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp tăng cao kỷ lục, nợ xấu trong ngân hàng còn cao. Song nhà nước đang nỗ lực không ngừng trong việc đưa ra các chính sách hỗ trợ, thúc đẩy giải ngân đầu tư công, giảm lãi suất tạo điều kiện cho người dân dễ dàng kinh doanh sản xuất, là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng.

Theo đó, về xu hướng thị trường nhà ở, BHS cho rằng trong giai đoạn chờ luật mới có hiệu lực, các dự án khó được phê duyệt để ra hàng. Nguồn cung mới bị hạn chế, các dự án mở bán trong thời gian tới đa phần là các dự án cũ tiếp tục triển khai, chung cư vẫn là sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất, giá bán các sản phẩm chung cư có xu hướng tiếp tục tăng lên.