Doanh nghiệp đơn thuần 'sang tay' bất động sản kiếm chênh lệch sẽ hết cửa?

Cơ chế thị trường sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, phần thắng sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ xin – cho.

VARS tin rằng, cách làm này sẽ khiến các DN coi BĐS chỉ đơn thuần là việc sang tay kiếm chênh lệch sẽ không còn “đất làm ăn”. Các DN “làm thật” sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá BĐS dần tiệm cận với giá trị thực.

Ngoài ra, việc quy định thu tiền sử dụng đất hằng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán BĐS cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào.

Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính chủ động cho DN trong việc hoạch định, tính toán các nguồn thu - chi cho an toàn và hợp lý cũng là điều hết sức quan trọng. Phải có các quy định cụ thể, rõ ràng về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, cũng như các phương pháp tính toán hợp lý, có mức giới hạn.

“Không để DN làm dự án trong tình trạng “lo lắng”, “tâm lý hên xui”, hoặc thậm chí phải xác lập quỹ dự phòng lớn”, VARS nêu.

Bỏ khung giá đất - việc làm tích cực nhưng để đạt được hiệu quả không dễ

VARS cho rằng, với phương pháp áp dụng khung giá đất và hệ số điều chỉnh K, quyền “can thiệp, áp đặt” của Nhà nước đối với việc tính tiền sử dụng đất là khá lớn.

Theo đó, tùy từng dự án và mức độ, khả năng giải phóng đền bù của mình, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi. Khi Nhà nước muốn tính giá cao, có thể điều chỉnh hệ số lên cao. Còn trong trường hợp thiếu ngân sách/ ít ngân sách cho việc giải phóng đền bù, Nhà nước có thể điều chỉnh hệ số K xuống thấp.

Tuy nhiên, một khi đã bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường, đòi hỏi Nhà nước phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng, đền bù. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra một áp lực rất lớn đối với ngân sách Nhà nước.

Trong Luật Đất đai (sửa đổi), Nhà nước vẫn quyết tâm thực hiện nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân. Điều này chứng tỏ một sự “dũng cảm”, quyết tâm rất lớn từ phía Chính phủ, Nhà nước nhằm triệt để tạo ra một môi trường thuận lợi, nắn chỉnh thị trường BĐS theo hướng minh bạch và công bằng.

Tuy nhiên, điều này có gây khó khăn gì cho DN không? Tính giá đất sát với giá thị trường có khiến chi phí sử dụng đất đai của DN bị tăng cao? Giá bán BĐS liệu có nguy cơ tiếp tục leo thang? Đó cũng là những vấn đề cần hết sức lưu ý.

Điều tiết các nhóm lợi ích bằng thuế

Theo VARS, sau Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Thuế về sử dụng đất đai sẽ sớm được xem xét, thông qua theo hướng điều tiết các nhóm lợi ích, giúp kiểm soát thị trường BĐS phát triển theo hướng an toàn và minh bạch

Theo đó, mức thuế áp cho người dân khả năng cao sẽ không được “đánh đồng” nữa. Mức thuế sẽ được nghiên cứu, điều chỉnh theo hướng phân mức rõ ràng. Những người dân được hưởng lợi từ các dự án, công trình hạ tầng xã hội do Nhà nước triển khai thực hiện như đường giao thông, công viên, trường học… sẽ phải chịu mức thuế cao hơn những người khác.

Ngoài ra, các giao dịch trong dân cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Nhằm đảm bảo giá giao dịch đúng với giá trị thực. Tránh việc “khai man”, “giao dịch một giá, khai báo một giá”. Trong trường hợp này, giá thị trường sẽ được sử dụng như là “barem” để tham chiếu và kiểm soát.

Ngoài ra, các vấn đề về đánh thuế đối với BĐS giá trị cao, với người sở hữu nhiều BĐS… cũng sẽ được xem xét và nghiên cứu nhằm đưa “thuế” trở thành “công cụ” hữu ích điều tiết thị trường.

Theo VARS, trong lần sửa luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Ví dụ mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường hay Nhà nước phải có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân...

Đơn vị này cho rằng những thay đổi này là đúng đắn và tích cực, góp phần giúp thị trường BĐS phát triển theo hướng công bằng và ổn định và sẽ không có bất cứ “tượng đài” nào có thể tồn tại lâu dài trên một nền tảng “bất công” với số đông người dân. Trong bất cứ lĩnh vực nào, không chỉ riêng BĐS, người dân luôn phải là gốc cho mọi tiền đề phát triển.