Cố tình trả giá cao để trục lợi trong đấu giá đất, chuyên gia kiến nghị giải pháp ngăn chặn

Ngăn chặn việc đấu giá đất cao bất thường

Tại Diễn đàn kinh tế - xã hội Việt Nam 2022 do Văn phòng Quốc hội tổ chức sáng 18.9, GS-TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng đất đai là tài nguyên hữu hạn, giữ vai trò là điều kiện tối cần thiết, trước hết làm mặt bằng cho các hoạt động phát triển diễn ra trên đất.

Do vậy, việc đấu thầu dự án sử dụng đất hay đấu giá quyền sử dụng đất đều có mục đích chung là chọn được nhà đầu tư có phương án khai thác, sử dụng nguồn lực đất hợp lý nhất, mang lại hiệu quả cao nhất cho xã hội.

Theo ông Cường, đối với những mảnh đất đã ấn định các ràng buộc về sử dụng đất mà bất cứ người nào cũng đều phải thực hiện phương án sử dụng đất giống nhau thì thước đo người sử dụng có hiệu quả nhất chính là lượng tiền người đó có thể trả để được nhận quyền khai thác, sử dụng mảnh đất đó – coi như là giá đất.

Vì vậy, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được áp dụng cho từng thửa đất riêng lẻ đã được ấn định các thông số kỹ thuật sử dụng đất. Người trả giá cao nhất chính là người có thể khai thác sử dụng thửa đất đó mang lại hiệu quả cao nhất. Khi đó, tiêu chí trả giá cao nhất trở thành tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư sử dụng đất.

Trên thực tế, ông Cường cho biết đã xuất hiện tình trạng trả giá cao bất thường không phải vì hiệu quả mảnh đất mang lại mà nhằm trục lợi. Cụ thể là thông qua đẩy giá thị trường tăng lên để bán những mảnh đất đã có với giá cao thu lợi hoặc mượn giá cao để làm gia tăng giá trị tài sản của nhà đầu tư nhằm hợp pháp hóa cho các hoạt động huy động vốn.

Để ngăn chặn tình trạng này, ông Cường cho rằng việc xây dựng kế hoạch đấu giá phải xác định giá khởi điểm sát với giá trị thị trường. Khi xuất hiện tình trạng bỏ giá cao một cách bất thường so với giá khởi điểm thì cơ quan quản lý nhà nước phải thực hiện ngay các biện pháp cảnh báo ngăn chặn các hành vi lợi dụng trả giá cao để trục lợi.

Đồng thời, điều kiện để những nhà đầu tư được tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính tương đương với giá trị lô đất đưa ra đấu giá, được chứng minh bằng tài khoản phong tỏa tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh thanh toán. Người tham gia đấu giá vi phạm sẽ bị xử lý tiền phong tỏa hoặc bảo lãnh của ngân hàng.

Giải pháp nào lành mạnh hóa thị trường bất động sản?

Để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, ông Hoàng Văn Cường cho rằng cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

Đồng thời, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước.

Cơ chế đó là người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sạch để triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thỏa thuận.

Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chênh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Cũng theo ông Cường, cần thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra. Điều này thực hiện thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế lũy thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.

Một giải pháp nữa là quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản.

Đặc biệt là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách xã hội theo tỷ lệ tối thiểu bằng 20-30% quỹ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn. Áp dụng chính sách thuê đất trả tiền một lần cho cả chu kỳ bằng tuổi thọ nhà ở chung cư để khuyến khích thuê nhà ở và sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Chuyên gia này cũng đề xuất đăng ký và thực hiện số hóa toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản; nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai bất động sản không qua đăng ký giao dịch.

Thêm nữa, quy định bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch, tránh những thông tin không xác thực hoặc các hành vi giả mạo có thể gây rủi ro cho người mua và bán; quy định tiêu chuẩn và điều kiện hành nghề của người môi giới…

Ngoài ra, kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc.

“Các chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính của mình khi tham gia dự án và phải được ký quỹ vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh. Khi đấu giá đất mà bỏ cọc hoặc nhận dự án không triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quỹ của nhà đầu tư hoặc bảo lãnh để nộp phạt vào ngân sách nhà nước”, ông Cường nói.

Ông Hoàng Văn Cường cũng đề nghị triển khai các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm.

Đồng thời, kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng vào đâu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao.

“Nên thay thế phương thức huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp bằng phương thức huy động vốn thông qua trái phiếu công trình có chuyển đổi thành quyền mua sản phẩm sau khi công trình hoàn thành”, ông Cường nêu.