Dân mất tiền oan vì mua đất nền lách luật, mập mờ pháp lý

Khó khăn để cấp sổ đỏ do mua đất lách luật

Anh Trần Trọng Cường, ngụ tại quận Tân Bình (TP.HCM) mua một lô đất nền ở quận Thủ Đức rộng 80m² từ một chủ đất vào đầu năm 2015. Thửa đất của anh được phân lô với trên 20 nền có diện tích từ hơn 60-100m²/nền. Toàn bộ thửa đất đã có 2 đường nhựa rộng 6m, hai đường rộng 8m và một đường rộng 8m chia các khu đất ra thành các lô vuông vức.

Anh Cường đã đóng đủ toàn bộ số tiền của mảnh đất và chờ ra sổ. Tuy nhiên, sau 2 năm mua lô đất trên, đến nay anh vẫn chưa nhận được sổ đỏ mang tên mình. Anh cũng đã nhiều lần liên lạc tới chủ đất và Phòng Tài nguyên - Môi trường quận để hỏi thì nhận được câu trả lời là “lô đất của anh mua không được tách thửa và bị dính quy hoạch, thế nên hiện tại việc ra sổ chưa thể hoàn thiện được”.

Hiện tại, do cần vốn làm ăn, gia đình anh Cường dự định bán lô đất trên nhưng dù raocả mấy tháng nayvẫn không thể bán được, trong khi đất nền quận này đang "sốt".

“Tôi ra giá 2,3 tỉ để bán lô đất này, dự định người mua trả giá hơn 2,2 tỉ sẽ bán. Từ khi rao bán, có khá nhiều người đến xem và ưng ý nhưng hỏi đến sổ đỏ thì tôi không có. Vậy là tôi phải hạ giá xuống còn 2 tỉ. Có nhiều khách đã lên kế hoạch đặt cọc nhưng sau đó họ lên phường hỏi, thấy đất của tôi nằm trong dự án quy hoạch nên họ từ bỏ. Bây giờ, tôi đã hạ xuống 1,8 tỉ nhưng cũng chưa có ai mua, trong khi lúc tôi mua lô đất này giá ngót nghét gần 1,9 tỉ.

Mãi không bán được nhà, cần vốn, tôi đem chấp đất để vay ngân hàng nhưng vấn đề pháp lý không rõ ràng lại nằm trong quy hoạch nên ngân hàng không duyệt hồ sơ vay của chúng tôi. Giờ đất bán không được mà để vậy cũng không xong”, anh Cường chán nản nói.

Được biết, anh Cường mua lô đất này sau khi Quyết định 33/2014 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa có hiệu lực.

Theo thống kê của Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, sau 18 tháng Quyết định 33 của UBNDcó hiệu lực, toàn thành phố có hơn 4.100 trường hợp tách thửa và chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Việc này diễn ra ồ ạt ở những quận huyện vùng ven, nhất là ở quận Thủ Đức, quận 9, quận Bình Tân và các huyện Hóc Môn, Bình Chánh.

Người mua gặp nhiều rủi ro

Theo nhận định của một số chuyên gia,tình trạng mua phải đất nền tách thửa theo Quyết định 33 trên thực tế không phải là ít. Nhiều người mua đất không có sổ đỏ, khi giá đất tăng cao dễ gặp phải trường hợp chủ cũ “lật kèo” hoặc dính quy hoạch.

Đồng thời, việc mua đất không có sổ đỏ sẽ không được cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo, xây dựng mới nhà. Do đó, nhằm tránh những rủi ro sau này, người mua cần phải tìm hiểu kỹ thông tin, pháp lý về thửa đất, hợp đồng phải rõ ràng.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định việc tách nhỏ dự án ra để phân lô theo hình thức trên sẽ phá vỡ quy hoạch kiến trúc đô thị thành phố. Bởi lẽ, những lô đất này không được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ, không đấu nối cấp thoát nước...

Trong khi đó, khách hàng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc cấp giấy tờ nhà đất. Nhiều trường hợp tiền đã giao nhưng không có đất. Cũng không ít trường hợp đứng trước nguy cơ mất tiền oan vì mua phải đất chưa được phê duyệt của chính quyền.

Để khắc phục tình trạng trên, ông Đực nói rằng dự thảo quy định thay thế Quyết định 33 phải quy định chặt chẽ về diện tích tối thiểu được tách thửa và quy định rõ đất ở có nhà hiện hữu phải là nhà ở được hình thành từ trước ngày quyết định 33 có hiệu lực. Nhà đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở.

Đồng quan điểm, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tưPhú Vinh nhận định trên thực tế, một số cá nhân lợi dụng câu chuyện tách thửa theo Quyết định 33 để phân lô bán nền một số dự án nằm trong quy hoạch, không có đầy đủ giấy tờ pháp lý hay phân lô theo kiểu hình thành khu nhà ở tự phát.

Về lâu về dài, quy hoạch tổng thể chung cả khu vực sẽ hình thành các khu lụp xụp, ổ chuột mới với rất nhiều hệ lụy. Vì vậy, cơ quan nhà nước phải có biện pháp chế tài để quản lý hành vi đó.

Nhằm tránh tình trạng mua đất trúng quy hoạch, ông Phan Công Chánh cho rằng trong thời điểm giao dịch hiện nay, người mua phải kiểm tra quy hoạch rất kỹ để chắc chắn đất họ mua không dính quy hoạch.

Khi mua nhà đất, khách hàng cần lường được khu đất mình mua sau này có thể dính quy hoạch. Khi mua đất phân lô bán nền, giá trị đất sẽ rẻ hơn nhưng đi kèm nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Trong tương lai, khu đất họ đang mua có thể quy hoạch và chuyện đền bù giải tỏa hoàn toàn có thể xảy ra.