Đâu là kịch bản lý tưởng cho thị trường bất động sản năm 2024?

Sắc màu ảm đạm 2023

Nhìn lại quãng thời gian kể từ tháng 5.2022, cho đến cuối năm 2023, thị trường BĐS đã bị phủ bởi “gam màu xám xịt, ảm đạm” khi hàng nghìn dự án phải tạm dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp BĐS phải giải thể hoặc tạm đóng cửa. Việc này kéo theo hàng vạn môi giới (cá nhân, đơn vị) phải bỏ nghề…

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - BĐS Đất Xanh Service (DXS - FERI), trong năm 2023, nguồn cung BĐS nhà ở mới vẫn khan hiếm do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để (chỉ có khoảng 40% trong tổng số 1.200 dự án vướng pháp lý đang được xem xét tháo gỡ).

Tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc đạt khoảng 47.200 sản phẩm, trong đó nguồn cung sơ cấp khu vực miền Nam đứng đầu cả nước, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương với khoảng 22.800 sản phẩm, chiếm khoảng 48% tổng sản phẩm. Tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, tổng nguồn cung ghi nhận khoảng 16.000 sản phẩm, chiếm khoảng 34%. Tại miền Trung, tổng nguồn cung ghi nhận khoảng 5.600 sản phẩm, chiếm khoảng 12%.

Trong thực tế, nguồn cung các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cao và cao cấp. Điều này đang tạo ra tình trạng khan hiếm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với đa số người dân.

Về giá bán, ngoại trừ đất nền, giá sơ cấp duy trì ổn định hoặc có dấu hiệu tăng nhẹ trong thời gian gần đây. Đối với dự án mới, giá công bố thường thấp hơn so với kỳ vọng của chủ đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua. Đối với dự án đã triển khai, mức giá cho các giai đoạn sau thường được điều chỉnh giảm thông qua các chính sách bán hàng, hỗ trợ người mua đưa ra quyết định.

Trong khi đó, giá bán thứ cấp ghi nhận diễn biến khác biệt: Ở nửa đầu năm 2023, đã có sự giảm mạnh lên đến 30 - 40%. Điều này đã tạo ra cơ hội hấp dẫn đối với người mua hoặc các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường. Tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2023, xu hướng giảm giá vẫn tiếp tục nhưng không còn tình trạng cắt lỗ sâu, trừ khi có các trường hợp hàng tồn kho "ngộp" hoặc các dự án đầu tư gặp áp lực lãi vay sau khi hết hỗ trợ lãi suất.

Theo DXS, tỷ lệ hấp thụ BĐS không đồng đều, đặc biệt ở các khu vực và loại hình sản phẩm khác nhau. Hà Nội và TP.HCM là hai thành phố có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ.

Theo Chứng khoán SSI, mặc dù lãi suất cho vay mua nhà đối với các khoản vay mới đã giảm 3% trong năm 2023, song không kỳ vọng dư nợ cho vay mua nhà sẽ hồi phục mạnh mẽ trong năm 2024. Lý do là giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM gần như không giảm, trong khi thu nhập và tâm lý của người mua nhà đã bị ảnh hưởng trong thời kỳ 2022-2023.

“Quan trọng nhất là một phần tài sản của người dân có thể vẫn mắc kẹt trong trái phiếu doanh nghiệp và các dự án BĐS chưa hoàn thành”, SSI nêu.

Kịch bản nào cho thị trường năm tới?

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng thị trường BĐS có thể vào cuối 2024 mới bắt đầu xu hướng phục hồi. Tuy nhiên, tốc độ phục hồi còn tùy thuộc vào các động thái tháo gỡ khó khăn của Nhà nước cũng như sự quyết liệt trong tái cơ cấu của doanh nghiệp.

Theo ông Thịnh, cơ cấu vốn của các doanh nghiệp BĐS đã thay đổi rất mạnh trong 2 năm qua. Các doanh nghiệp ngày càng lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Cụ thể, năm 2021, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp chiếm 31% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp BĐS, thì đến năm 2022, vốn trái phiếu doanh nghiệp chỉ còn chiếm 7,7% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp. Ngược lại, năm 2021, tín dụng mới chiếm 46% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp BĐS, thì năm 2022 đã tăng lên gần 74%. Xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2023.

Trong bối cảnh phát hành trái phiếu đang gặp khó khăn, đặc biệt các quy định tạm hoãn một số quy định tại Nghị định 65 của Nghị định 08 đã kết thúc, doanh nghiệp muốn phát hành được trái phiếu trong thời gian tới phải nâng cao tính chuyên nghiệp để tuân thủ yêu cầu khắt khe của Nghị định 65/2022/NĐ-CP.

“Doanh nghiệp cần tái cấu trúc chính mình. Trước đây, nhiều chủ đầu tư cùng lúc triển khai 5 - 10 dự án, có doanh nghiệp đầu tư cùng lúc 50 dự án. Hiện nay phải bán bớt dự án, thậm chí là bán lỗ để có dòng tiền, dồn lực thực hiện 2 - 3 dự án khả thi bán được hàng, thu được tiền từ khách hàng để có vốn xoay vòng”, ông Thịnh nói.

Theo dự báo của DXS, thị trường bất động sản 2024 có 3 kịch bản gồm lý tưởng, kỳ vọng và thách thức. Cụ thể, ở kịch bản lý tưởng, lãi suất thả nổi dao động từ 9 - 11%, nguồn cung tăng 30 - 40%, tỷ lệ hấp thụ từ 40 - 50%, đáng chú ý, giá bán tăng từ 10 - 20%.

Ở kịch bản kỳ vọng, lãi suất ở mức 10 - 12%, nguồn cung bất động sản tăng 20 - 30%, tỷ lệ hấp thụ ở mức từ 30 - 35%, kéo theo giá bán tăng từ 3 - 5%. Còn với kịch bản thách thức, lãi suất thả nổi dao động từ 12 - 13%, nguồn cung tăng 10 - 20%, tỷ lệ hấp thụ ở mức 20 - 25%, giá bán sẽ đi ngang.

Theo DXS, thị trường BĐS đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau trong quá khứ, từ khủng hoảng đến sự phục hồi và tái cấu trúc. Dự báo cho giai đoạn từ năm 2024 - 2025 cho thấy sự thị trường đang bước vào quá trình tích lũy và chuẩn bị.

Ở thời điểm này, kinh tế vĩ mô dần cải thiện, lạm phát và lãi suất được kiểm soát hơn. Đồng thời, các hành lang pháp lý đang dần hoàn thiện, tạo điều kiện cho thị trường trở nên minh bạch hơn.

Các tín hiệu phục hồi rõ ràng hơn được kỳ vọng từ năm 2026 khi nền kinh tế dần phục hồi, các cơ chế pháp lý hoàn thiện hơn và niềm tin của thị trường được khôi phục, đặc biệt là nhu cầu mua bất động sản ngày càng tăng.

Công ty Chứng khoán MB đánh giá hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn sẽ diễn ra mạnh mẽ trong năm 2024 khi các doanh nghiệp cần cơ cấu để thực hiện dự án. Phát hành tăng vốn dự kiến là xu hướng huy động chủ yếu của doanh nghiệp trong 2024 do các ngân hàng đang thận trọng hơn khi cho vay BĐS.

Hơn nữa, tình hình M&A dự án sẽ sôi động hơn nhờ doanh nghiệp cần bán tài sản để tồn tại khi sức khỏe tài chính yếu đi và hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài được đẩy mạnh trong bối cảnh chi phí vốn rẻ hơn.