Đề xuất phát hành trái phiếu chính phủ mua lại trái phiếu doanh nghiệp

Khó khăn thị trường BĐS hiện nay rất khác trước

Tại hội nghị “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” của Thủ tướng, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nói "năm 2016, Bộ Xây dựng có một đề án trình Chính phủ mà chính tôi tham gia xây dựng, trong đó có dự báo đến 2023 có thể sẽ có bong bóng bất động sản. Và điều đó đã xảy ra”.

Theo ông Nghĩa, đề án này được xây dựng trên bối cảnh chúng ta đã xảy ra một tình trạng khủng hoảng bất động sản thừa vào năm 2012. Còn tình trạng lần này chủ yếu là thiếu cung, thừa cầu.

“Rõ ràng đất đai là tài nguyên quý hiếm, nhà ở là nhu cầu thiết yếu, chúng ta cần xây dựng chính sách bất động sản trên nền tảng này, không thể để các nhà đầu cơ mua gom bất động sản, mua gom tài nguyên để tích trữ, biến đó thành lợi nhuận khổng lồ trong tương lai, trong khi nhu cầu của người dân không được đáp ứng”, ông Nghĩa nói.

TS Cấn Văn Lực cho rằng thị trường bất động sản hiện nay có hiện tượng bất thường, bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường bất động sản lại gần như "đóng băng".

Riêng về giá cả, hiện nay giá bất động sản của Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người dân cần trung bình ít nhất 23 năm rưỡi có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18 năm rưỡi), Singapore (15 năm rưỡi), Ấn Độ (hơn 9 năm) và Malaysia (hơn 8 năm)...

Đại biểu quốc hội Hoàng Văn Cường cho rằng nếu được tháo gỡ các nút thắt để tái lập nguồn cung thì thanh khoản của thị trường sẽ hồi phục trở lại. Nếu can thiệp quá muộn, hoặc Nhà nước không can thiệp, sẽ sinh ra hiệu ứng domino thành nguy cơ đổ vỡ cả nền kinh tế.

Doanh nghiệp phải bỏ thói quen “chộp giật”

Ông Lê Xuân Nghĩa mong muốn Chính phủ tập trung vào các nền tảng bất động sản, thu gom tài nguyên trực tiếp và phát triển công nghiệp, đặc biệt công nghiệp chế biến, chế tạo.

"Chúng ta xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, lâu dài và phải gắn với việc phát triển công nghiệp, đặc biệt gắn với nhu cầu thiết yếu của nhân dân", ông Nghĩa nói.

Về vấn đề pháp lý chiếm 70% những vướng mắc hiện nay, thực tế ngân hàng thương mại hiện nay có đầy đủ các chế tài phù hợp với quy định thực tế. Theo ông Nghĩa, thị trường tài chính này quan trọng nhất là lòng tin. Các doanh nghiệp phải bỏ thói quen kinh doanh chộp giật, thiếu chuyên nghiệp, chưa có tầm quốc tế.

TS Cấn Văn Lực cho rằng Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu mà dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội).

“Thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch thị trường và chuyên nghiệp hơn”, ông Lực nói.

Ông Lực cho rằng đối với gói tín dụng nhà ở xã hội 110.000 tỉ đồng, Chính phủ nên cân nhắc có một đề án tổng thể, căn cơ để phát triển nhà ở xã hội như mô hình của Singapore, Hàn Quốc khá thành công; cần rút kinh nghiệm 6 điểm bất cập khi triển khai gói 30.000 tỉ đồng trước đây.

Đối với Bộ Tài Chính, ông Lực cho rằng cần sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; nên có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng; phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản". Đây là một giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt. Có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này.

Về vốn tín dụng, theo ông Hoàng Văn Cường, thứ nhất, đối với các bất động sản đã hoàn thành, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị bất động sản với lãi suất bằng 0.

“Các khoản vay lên đến 70% giá trị của những bất động sản giá cao nhiều tỉ đồng thì người vay chấp nhận trả lãi hằng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá.

Do vậy, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua bất động sản núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các bất động sản không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán; không tài trợ vốn cho các hành vi mua bất động sản đầu cơ”, ông Cường nói.

Ngoài ra, đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay, ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường kiểm soát dòng vốn vay đúng mục đích.

Phát hành trái phiếu chính phủ mua lại trái phiếu doanh nghiệp

Về trái phiếu doanh nghiệp, ông Hoàng Văn Cường cho rằng phải đảm bảo cho người dân đã mua trái phiếu yên tâm không bị mất các khoản tiền đã đầu tư.

Ông Cường cho rằng Chính phủ nên cho phép các doanh nghiệp phát hành thỏa thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công trình hoàn thành, dưới hình thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp.

“Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi”, ông Cường nói.

Phương thức này thực chất là một hình thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản và người có vốn mua trái phiếu trở thành người góp đầu tư bất động sản và được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của bất động sản sau khi dự án hoàn thành.

Cũng theo ông Cường, một số dự án bất động sản quan trọng nếu không được tài trợ vốn, các doanh nghiệp có nguy cơ sẽ bán lại cho các nhà đầu tư nước ngoài.

“Thực tế hiện nay, nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đang chuẩn bị sẵn tiền chờ cơ hội thâu tóm các dự án khi doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn phải bán. Điều này sẽ có nguy cơ gây hệ lụy lâu dài đối với việc kiểm soát thị trường bất động sản và nhiều vấn đề khác của đất nước”, ông Cường nói.

Vớ trường hợp ấy, ông Cường cho rằng Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp (với lãi suất thấp hơn, thời gian dài hơn để người dân sẽ yên tâm không bị rủi ro đối với tiền vốn đã mua trái phiếu doanh nghiệp); chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lý nợ như DATC hoặc VAMC quản lý và kiểm soát hoạt động của các dự án tiếp tục đầu tư đến khi thu hồi vốn.

“Trong trường hợp này, không nên hình sự hóa đối với doanh nghiệp mà để họ có cơ hội tiếp tục các hoạt động phục hồi dưới sự kiểm soát của cơ quan quản lý nợ của nhà nước”, ông Cường đề nghị.