Thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất và kỳ vọng minh bạch thị trường

Nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất

Thủ tướng vừa giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Trước đây, việc giao dịch bất động sản (BĐS) trên thị trường chủ yếu thông qua các công ty môi giới. Ở Việt Nam, các sàn tư nhân chủ yếu giao dịch các BĐS hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng (căn hộ chung cư, nhà dự án), còn nhà thổ cư, quyền sử dụng đất vẫn chưa giao dịch qua sàn.

Việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất nhằm thể chế hóa Nghị quyết Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa 13 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Điều này cũng nhằm giúp thị trường quyền sử dụng đất hoạt động công khai, minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, tác động tích cực tới thị trường.

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường BĐS thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại. Việc thành lập sàn cũng sẽ tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật.

Ngoài ra, khi triển khai sàn giao dịch quyền sử dụng đất, nếu được kết hợp cùng với sàn giao dịch BĐS thì sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc.

Sàn do Nhà nước quản lý?

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng việc định giá đất hiện nay đang có nhiều bất ổn, việc thu thập dữ liệu giá giao dịch BĐS chưa tốt, tình trạng hai giá còn khá phổ biến. Điều này dẫn đến Nhà nước thất thoát nguồn thu thuế lớn.

Ngoài ra, dữ liệu giá đất chủ yếu được thu thập qua mức đóng thuế chuyển nhượng dẫn đến khi định giá đất, xây dựng phương án đền bù gặp khó khăn vì giá chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường.

Để khắc phục được tình trạng này, ông Quê cho rằng Nhà nước cần ban hành các chế tài xử phạt thật nặng nếu tổ chức, cá nhân có hành vi gian lận giá trong chuyển nhượng BĐS khiến nhà nước thất thoát thuế.

“Yêu cầu 100% số tiền chuyển nhượng phải qua hình thức chuyển khoản, nội dung chuyển khoản rõ ràng. Cơ quan công chứng căn cứ vào sao kê chuyển khoản của ngân hàng để làm cơ sở phát hành văn bản chuyển nhượng. Cơ quan thuế căn cứ vào văn bản chuyển nhượng và sao kê ngân hàng để làm căn cứ tính thuế cho giao dịch”, ông Quê nói.

Ông Quê cũng cho rằng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát về hoạt động giao dịch BĐS của các cơ quan chuyên môn.

“Yêu cầu 100% các giao dịch BĐS qua sàn giao dịch BĐS phải có trách nhiệm trong việc thẩm định pháp lý của BĐS, định kỳ báo cáo cơ quan quản lý về số lượng, giá giao dịch BĐS. Việc này không đồng nghĩa với việc bỏ giao dịch BĐS qua văn phòng công chứng như hiện nay, nhất là sản phẩm thứ cấp”, ông Quê nói.

Ông Nguyễn Anh Quê cũng cho rằng cần nhanh chóng xây dựng xong dữ liệu đất đai toàn quốc, giúp các công tác về đất đai hiệu quả hơn, trong đó có công tác định giá đất.

“Như vậy, việc thành lập sàn giao dịch BĐS về chuyển quyền sử dụng đất là không cần thiết vì sàn giao dịch BĐS hiện nay được thực hiện tất cả các giao dịch BĐS. Kể cả không có sàn giao dịch BĐS hay sàn giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất thì chúng ta vẫn còn có những cách khác để kiểm soát chặt chẽ về giá chuyển nhượng BĐS”, ông Quê nêu.

Ông Quê cũng cho rằng giá giao dịch BĐS là yếu tố quan trọng để định giá đất, giúp giảm bớt khiếu kiện, khiếu nại về đất đai. Chính vì vậy nhà nước cần có các giải pháp làm tốt công tác này, thị trường BĐS hiện nay trầm lắng một phần do nguồn cung thiếu và nguồn cung thiếu nguyên nhân lớn là các dự án gặp khó khăn về công tác định giá đất.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho rằng, việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ tạo lập cơ sở dữ liệu về thị trường đất đai. Theo đó, thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng sẽ xây dựng được cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường đất đai, giúp dễ dàng kiểm soát giao dịch thị trường.

“Về lâu dài sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ thiết lập một mặt bằng giá đất đai sát với giá thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng trên thị trường đất đai”, ông Thanh nhấn mạnh.

Tại buổi làm việc của Bộ Tài nguyên và Môi trường liên quan đến việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, nhiều đại biểu đề nghị thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất đặt ở cấp Văn phòng Đăng ký đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và yêu cầu tất cả các giao dịch báo cáo về Bộ Tài nguyên và Môi trường thông qua cơ sở dữ liệu đất đai để bộ theo dõi quản lý tập trung, thống nhất.

Các đại biểu cũng đề xuất phương án thành lập sàn trên cơ sở sàn giao dịch BĐS trong Luật BĐS nhưng thiết kế trong luật là sàn phải do Nhà nước quản lý, không giao cho doanh nghiệp. Trong đó quy định rõ về giao dịch về quyền sử dụng đất phải qua sàn và về mặt tổ chức là của ngành xây dựng để không phát sinh tổ chức bộ máy; về mặt nguyên tắc sàn giao dịch đó phải liên thông với cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng; đề xuất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về việc giao dịch đất đai phải qua sàn giao dịch.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân yêu cầu Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai cần nghiên cứu đề xuất sàn giao dịch quyền sử dụng đất trên cơ sở tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, đảm bảo không phát sinh thủ tục và không tăng chi phí xã hội.