50 triệu căn hộ trống có thể khiến thị trường bất động sản Trung Quốc khủng hoảng hơn

Liu Hong (36 tuổi, làm kiểm toán viên ở thành phố Thượng Hải) đã mua một căn hộ ở quê nhà Cáp Nhĩ Tân, tỉnh Hắc Long Giang, Trung Quốc cách đây 13 năm với giá 320.000 nhân dân tệ (47.500 USD). Căn hộ chỉ cách nơi ở của bố mẹ cô hai dãy nhà. Hiệu trưởng ngôi trường mà bố cô dạy cách đây ba thập kỷ đã tặng nhà miễn phí cho ông - một thực tế phổ biến ở Trung Quốc vào thời điểm đó.

“Bố và mẹ tôi khẳng định tôi nên có nhà riêng vì họ tin tưởng chắc chắn rằng một ngày nào đó tôi sẽ quay lại và sống ở Cáp Nhĩ Tân, hoặc tôi có thể cần nó để tiết kiệm tiền trước khi kết hôn. Cả hai điều đó đều không xảy ra và bây giờ đã được nửa năm kể từ khi bố mẹ ở lại Thượng Hải với tôi sau khi cả hai đều nghỉ hưu”, Liu Hong nói.

Khi cả Cáp Nhĩ Tân và Thượng Hải đều quá lạnh, trong khoảng thời gian từ tháng 10.2021 đến tháng 4.2022, bố mẹ Liu Hong đi du lịch đến thành phố Hải Khẩu, thuộc tỉnh Hải Nam, miền nam Trung Quốc, nơi họ sở hữu một ngôi nhà nghỉ mát nhỏ.

“Không dễ để tìm được người thuê hoặc người mua nhà ở Cáp Nhĩ Tân. Vì vậy, chúng tôi chỉ để lại những căn hộ cũ ở đó, trống rỗng trong nhiều năm. Về mặt lý thuyết, một mình gia đình chúng tôi có hai hoặc ba ngôi nhà mà không ai ở trong suốt cả năm”, Liu Hong nói.

Hoàn cảnh của gia đình Liu Hong không phải là duy nhất. Theo hầu hết ước tính, có hàng chục triệu căn hộ đang bị bỏ trống ở Trung Quốc. Điều này có thể chứng tỏ là có vấn đề với thị trường nhà ở vốn đã gặp khó khăn của Trung Quốc vì một lượng lớn nhà trống tiềm ẩn có nguy cơ làm giảm giá hơn nữa.

Viện Nghiên cứu Beike (BRI), tổ chức tư vấn bất động sản của Trung Quốc, cảnh báo trong nghiên cứu mới nhất của mình: “Trung Quốc không thiếu nhà, trống nhiều chỗ và tỷ lệ trống cao như vậy là rủi ro. Những ngôi nhà trống đại diện cho một nguồn cung tiềm năng lớn. Khi những kỳ vọng về thị trường nhà đất trở nên chua chát, lượng lớn nhà trống sẽ được tung ra thị trường và có thể đè nặng thêm áp lực giảm giá nhà”.

Tỷ lệ nhà trống trung bình trên khắp Trung Quốc là 12,1%, theo báo cáo của BRI, được công bố vào đầu tháng này. Con số đó so với 11,1% ở Mỹ, 9,8% tại Úc và cao hơn nhiều so với ở Anh, nơi chỉ 0,9% số nhà trống.

Tỷ lệ này có nghĩa là khoảng 50 triệu căn hộ trống, nếu được áp dụng theo một nghiên cứu năm ngoái của nhà kinh tế học Ren Zeping, trước đây thuộc Trung tâm Nghiên cứu Phát triển. Bằng cách cộng ước tính của Ren Zeping vào năm 2020 với số liệu chính thức về số lượng ngôi nhà được xây dựng đến khi hoàn thành kể từ đó, có khoảng 400 triệu ngôi nhà ở Trung Quốc. Con số đó gần gấp 16 lần tổng số ngôi nhà - cả có người ở và trống - ở Hồng Kông.

Capital Economics, công ty nghiên cứu và tư vấn có trụ sở tại London (Anh), sẽ đưa con số lên cao hơn nhiều. Ước tính năm ngoái Trung Quốc sở hữu khoảng 30 triệu bất động sản chưa bán, trong khi khoảng 100 triệu khác có khả năng đã được mua nhưng đang không có ai đó sử dụng.

Tất cả những điều này là tin xấu cho Liu Hong và những người khác như cô. Các chủ sở hữu nhà trên khắp Trung Quốc có thể gặp khó khăn khi tìm người mua để tiếp nhận các căn hộ trống của họ khi thời đại bùng nổ của thị trường nhà ở đã lắng xuống.

Sunshine Li, đại lý bất động sản ở thành phố Nam Xương (thủ phủ của tỉnh Giang Tây, Trung Quốc), cho biết: “Một số căn nhà trống là dư âm của thời kỳ quá nóng từ năm 2016 đến 2018 khi nhiều người đổ xô đi mua nhà để đầu tư”.

Khoảng 1/5 số nhà ở Nam Xương không có người ở, xếp nó vào vị trí đầu tiên trong số 28 thành phố lớn ở Trung Quốc mà BRI theo dõi. Báo cáo và đặc biệt là bảng xếp hạng các thành phố này đã gây ra cuộc tranh luận gay gắt trên mạng xã hội. Cư dân Nam Xương đã phản ứng giận dữ trên Weibo, tuyên bố rằng họ chắc chắn không có nhiều ngôi nhà trống nhất.

Phản ứng dữ dội đó khiến BRI phải đưa ra lời xin lỗi trên tài khoản WeChat lúc nửa đêm ngày 11.8, nói rằng các quy trình nghiên cứu của họ có thể chưa "đủ nghiêm ngặt" và hứa sẽ kiểm tra lại các số liệu của mình với chính quyền địa phương để đưa ra một báo cáo chính xác hơn.

Bất kể sự khác biệt giữa các thành phố là gì, thực tế là có hàng triệu ngôi nhà đang bám bụi trên khắp Trung Quốc là điều không thể nghi ngờ.

Feng He (26 tuổi, giáo viên cấp hai) cho biết gia đình cô sở hữu một ngôi nhà ba tầng, liền kề ở Côn Sơn, thành phố thuộc tỉnh Giang Tô, đã không còn hoạt động từ năm 2017. Nó là ngôi nhà dành để làm nơi nghỉ hưu cho bố mẹ Feng He và một khoản đầu tư cho bản thân cô.

Feng He nói: “Thật an tâm khi có chúng và nếu có bất trắc về tài chính xảy ra trong tương lai, bạn có thể đổi tài sản lấy tiền”.

Là con một, Feng He tin rằng cuối cùng mình sẽ tiếp quản cả 4 tài sản do gia đình đứng tên, bao gồm cả ngôi nhà sang trọng trị giá 4 triệu nhân dân tệ trống trải ở Côn Sơn.

Giá nhà ở Trung Quốc tăng 2,5 lần chỉ trong vòng một thập kỷ qua. Những người như Liu Hong, Feng He từng tin rằng việc mua thêm một căn nhà bất cứ lúc nào ở bất kỳ đâu cũng không có hại gì, ngay cả khi họ không cần gấp. Song thời kỳ bùng nổ đã qua, những người sở hữu các ngôi nhà không được sử dụng bắt đầu cảm thấy đây là điều không may mắn.

Gia đình Liu Hong đang cố gắng bán một trong những căn hộ bỏ trống của họ. “Căn hộ cũ của chúng tôi ở Cáp Nhĩ Tân cho đến nay vẫn chưa nhận được một yêu cầu nào trong năm nay”, cô nói.

Ngành bất động sản Trung Quốc sa lầy trong tình trạng ảm đạm. Khoảng 21 nhà phát triển lớn đã vỡ nợ vì các khoản nợ không thể quản lý được trong năm ngoái, đáng chú ý nhất là China Evergrande Group. Hàng ngàn người mua nhà đã tổ chức một cuộc tẩy chay thế chấp vào tháng trước, làm tăng thêm tai ương.

Niềm tin vào lĩnh vực này đang mỏng dần vì chính quyền trung ương chưa đưa ra các biện pháp cứu trợ rõ ràng và chi tiết, mặc dù những lời hứa nhiệt tình nhằm ổn định thị trường nhà ở đang được đưa ra hết lần này đến lần khác.

Công ty dịch vụ tài chính S&P Global Ratings (Mỹ) dự đoán doanh số bán bất động sản quốc gia sẽ giảm 1/3 so với năm ngoái xuống từ 12.000 tỉ đến 13.000 tỉ nhân dân tệ vào năm 2022, trong khi giá nhà trung bình có thể giảm 7%.

Không có điều nào trong số này báo hiệu tốt cho bất kỳ ai muốn giảm các ngôi nhà không được sử dụng của họ.

“Tôi hơi lo lắng rằng một ngày nào đó những căn hộ trống có thể trở thành gánh nặng nếu chúng tôi mắc kẹt với chúng trong nhiều năm và phải trả phí bảo trì, thuế”, Liu Hong nói.