Đề xuất đánh thuế căn chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2, chuyên gia nói gì?

Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến có nội dung đáng chú ý là đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10.2024, thông qua vào tháng 5.2025.

Trong đó, một số hành vi của thị trường được Bộ Tư pháp đề xuất đánh thuế đề cập trong dự thảo là đánh thuế cao với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2, đồng thời tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản; nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn.

Cụ thể, đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), cơ quan soạn thảo định hướng quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn và ngược lại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế. Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng hiện có 174 trong số 193 nước, vùng lãnh thổ thu thuế tài sản (thuế thu hằng năm, trong quá trình sử dụng tài sản) với nhiều tên gọi khác nhau.

“Các nước sử dụng thuế tài sản như một công cụ tài chính hữu hiệu để tăng cường quản lý việc sử dụng tài sản của tổ chức, cá nhân, đồng thời có thêm nguồn lực đầu tư trở lại đất đai, điều tiết một phần thu nhập của tổ chức, cá nhân có nhiều tài sản nhà, đất; góp phần đảm bảo công bằng xã hội. Nhưng thực tế có rất ít quốc gia xác định ngưỡng chịu thuế theo diện tích như Việt Nam hiện nay”, ông Hùng nói.

Theo luật sư Hùng, việc áp dụng ngưỡng chịu thuế theo diện tích có ưu điểm là đơn giản, dễ thực hiện, thuận lợi trong việc xác định số thuế phải nộp và đặc biệt ổn định, không thay đổi theo thời giá. Tuy phương pháp này có khả năng điều tiết cao đối với người sử dụng bất động sản có giá trị không lớn hay các bất động sản tại nông thôn giá trị thấp nhưng có diện tích vượt ngưỡng chịu thuế. Đối với các bất động sản có giá trị lớn nhưng diện tích nằm trong ngưỡng chịu thuế sẽ thường ít có hiệu quả không điều tiết hoặc điều tiết thấp.

Do đó, ông Hùng cho rằng hiện nay các nhà làm luật đang dự thảo đề xuất đánh thuế với nhà ở, căn hộ có giá trên 50 triệu/m2, đây được xem là phân khúc bất động sản cao cấp so với các bất động sản trung cấp (chung cư giá trên 30 triệu đồng/m2) và bình dân (chung cư dưới 30 triệu đồng/m2). Mục đích là để góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Tuy nhiên, theo ông Hùng, hiện nay thu nhập người dân vẫn còn mức thấp nhưng giá nhà đất lại cao, thậm chí nhiều nơi bị “đẩy” cao hơn nhiều lần so với giá trị thực tế. Hơn nữa, việc đánh thuế tài sản này cũng sẽ kéo giá bất động sản lên cao, khiến ước mơ sở hữu một ngôi nhà để an cư của nhiều người trở nên xa vời hơn.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, mục tiêu của đánh thuế cao với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 nhằm buộc nhóm tiêu dùng phân khúc nhà ở cao cấp (nhóm thu nhập cao) phải đóng góp thêm vào ngân sách; từ đó hỗ trợ thêm cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở đại chúng...

"Việc áp dụng thuế suất cao với căn hộ cao cấp sẽ đẩy giá nhà phân khúc này tăng cao, tăng khó khăn thanh khoản. Khi đó các chủ đầu tư phải cân nhắc lựa chọn giữa đầu tư sản phẩm khó hay sản phẩm dễ bán. Điều đó khuyến khích thúc đẩy phát triển nhà ở có giá phù hợp hơn, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân", ông Đính nói.

Theo PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, thực tế căn hộ chung cư có giá hơn 50 triệu đồng/m2 trở lên được hiểu là một tài sản lớn, nhà ở có giá trị cao và việc đánh thuế căn hộ có giá trị cao là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, không chỉ căn cứ vào mức giá trên 50 triệu đồng/m2 mà cơ quan chức năng cần xem xét diện tích căn hộ đó là bao nhiêu. Từ đó mới có thể tính ra được giá trị tài sản đó là bao nhiêu và có phương án đánh thuế cho phù hợp.

Do đó, ông Thịnh cho rằng việc đánh thuế nhà ở cần phải hướng tới giá trị tài sản. Trên thế giới, nhiều nước đánh thuế theo giá trị tài sản là chủ yếu. Còn nếu Việt Nam đang hướng tới quy định theo mức giá mà không xác định rõ được giá trị tài sản nhà ở đó thì sẽ không được sát thực tế.

Theo số liệu của Savills Việt Nam, trong 6 tháng cuối năm 2022, giá bán sơ cấp trung bình đối với căn hộ tại Hà Nội đạt 47 triệu đồng/m2 và tại TP.HCM đạt mức 55 triệu đồng/m2. Đặc biệt tại TP.HCM, ở khoảng giá của hạng C đã là từ 40 - 60 triệu đồng/m2, trong đó tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng C trong tổng nguồn cung chỉ có từ 20 - 30%.

Theo đó, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu mua nhà nội thành là rất cao, giá nhà tại các khu vực này đa phần dao động tiệm cận mốc đánh thuế giá nhà trên 50 triệu đồng/m2 mà Bộ Tài chính đưa ra.