Hoạt động M&A ở Việt Nam: Chủ đầu tư chủ động tìm kiếm quỹ đất để phát triển

Trong những năm gần đây, hoạt động mua bán -sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam được ghi nhận đã tăng lên đáng kể, cả về số lượng và giá trị giao dịch.

Theo Công ty JLL, yếu tố tích cực thúc đẩy hoạt động M&A ở Việt Nam chính là triển vọng phát triển kinh tế khi tăng trưởng GDP được duy trì ở mức cao, đạt mức 5,6% so với các nước trong khu vực. Chưa kể, Việt Nam có 70% dân số trong độ tuổi 15-64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM càng tăng tính hấp dẫn đối với thị trường này. Quan trọng hơn, tỷ suất sinh lời hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam là một trong những yếu tố giúp các doanh nghiệp quyết định đầu tư.

Nếu như trong giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản giai đoạn 2009-2013, phần lớn bên bán là các chủ đầu tư trong nước gặp khó khăn về vốn và loay hoay tìm bài toán đầu ra thì từ năm 2014 trở đi, thị trường đã chứng kiến một xu hướng ngược lại. Chính các chủ đầu tư trong nước có tiềm lực mạnh về vốn đã chủ động tìm kiếm quỹ đất để phát triển.

Thương vụ M&A điển hình xảy ra trong quý 1/2016 là khi Novaland chính thức nhận chuyển nhượng dự án khoảng 30 hecta đất tại khu dân cư Nam Rạch Chiếc (quận 2) từ quỹ đầu tư VinaCapital - quỹ đầu tư niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán của London và là một trong những quỹ đầu tư đầu tiên ở Việt Nam. Vietnam Opportunity Fund (VOF) cũng đã đầu tư 47 triệu USD thông qua hình thức trái phiếu chuyển đổi để đầu tư gián tiếp vào danh mục đầu tư bất động sản của công ty này.

Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, đặc biệt là ở TP.HCM, khi họ đặt mục tiêu kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị và sự giảm của tỷ suất vốn hóa.

“Kể từ năm 2015 đến nay, khi giá thuê và công suất cho thuê của các tòa nhà văn phòng được cải thiện, đặc biệt với các tòa nhà văn phòng hạng A có chất lượng tốt, công suất cho thuê cao, vị trí đắc địa, đã tạo nên sự khan hiếm cho thị trường. Gần đây, có rất nhiều nhà đầu tư Nhật Bản tìm kiếm cơ hội đầu tư tương tự và chấp nhận tỷ suất sinh lợi dưới mức 8% nhưng vẫn rất hạn chế các tài sản phù hợp”, JLL nhận định.

JLL cho rằng một trong những thương vụ chuyển nhượng bất động sản đáng chú ý nhất trong quý 1/2016 là việc tòa nhà văn phòng A&B Tower (quận 1, TP.HCM) được một nhà đầu tư Nhật Bản thực hiện nhận chuyển nhượng 70% cổ phần của tòa nhà với giá trị tương đương 47 triệu USD. Sự thành công của thương vụ này cung cấp cho thị trường một bằng chứng giao dịch và mức kỳ vọng của nhà đầu tư về tỷ suất vốn hóa ở mức trên 8% cho loại hình văn phòng hạng B vị trí trung tâm tại TP.HCM.

Tiếp đó, trong quý 2/2016, Mapletree Investments đã mua lại khu phức hợp Kumho Asiana Plaza (quận 1, TP.HCM) từ liên doanh Hàn Quốc là Kumho Industrial và Asiana Airlines với mức tỷ suất vốn hóa ước tính khoảng 9% cho toàn khu. Các giao dịch này đã gây nên tiếng vang lớn thu hút các nhà đầu tư từ các quỹ đầu tư tư nhân hàng đầu như Blackstone group, Goldman Sachs group hoặc các chủ đầu tư nước ngoài đang muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư vào các thị trường mới nổi và các tập đoàn bảo hiểm muốn thành lập trụ sở văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM.

Để bắt nhịp với sự chuyển mình nhanh chóng của thị trường, các chủ đầu tư đang tập trung rất cao để sớm đưa sản phẩm vào thị trường. Điển hình như thương vụ hợp tác giữa Keppel Land Limited chính thức tham gia 40% cổ phần vào Công ty TNHH Empire City, tương ứng 93,9 triệu USD, cùng 3 đối tác còn lại trong liên doanh là Gaw Capital Partners, Công ty Bất động sản Tiến Phước và Công ty Bất động sản Trần Thái. Giao dịch được hoàn tất vào tháng 3.2016 và hiện nay, sau 5 tháng, chủ đầu tư đã sẵn sàng để đưa sản phẩm tham gia vào thị trường.

Phan Diệu