Gửi bình luận
Những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay có những nguyên nhân từ cơ chế, chính sách, nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của doanh nghiệp, do doanh nghiệp không lượng sức mình, sản phẩm không phù hợp với thị trường.
Vướng mắc pháp lý, lệch pha thị trường
Tại tọa đàm "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023” do Cổng Thông tin điện tử chính phủ tổ chức, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho hay thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đang rất khó khăn, và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý; tiếp theo là việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp đang gặp rất nhiều vướng mắc.
“Chúng ta thấy thị trường BĐS hiện nay đang có sự lệch pha. Thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung vì nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay”, ông Châu nói.
Ngoài ra, ông Châu cũng cho rằng cơ cấu sản phẩm trên thị trường cũng phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội, nhưng cả hai loại này đang rất thiếu.
“Chẳng hạn ở TP.HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế”, ông Châu nêu.
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho hay tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỷ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp. Điều đó có nghĩa là thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà vừa túi tiền, do vậy giá nhà bị đẩy lên mức rất cao.
“Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TP.HCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu đồng/m2 là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính”, ông Châu nói.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng vướng mắc, khó khăn hiện nay đối với doanh nghiệp là tình trạng thiếu tiền mặt, giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản. Không phải chỉ doanh nghiệp nhỏ, mà kể cả những doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng đang gặp khó khăn về thanh khoản.
“Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường BĐS bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Chẳng những doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp đồng tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn”, ông Châu chia sẻ.
Tuy nhiên, ông Châu cũng cho hay có trách nhiệm của doanh nghiệp vì doanh nghiệp là người sử dụng vốn. Hiện nay khó khăn có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của doanh nghiệp, do doanh nghiệp không lượng sức mình. Cũng có nguyên nhân là doanh nghiệp cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường.
Do đó, ông Châu đề nghị doanh nghiệp BĐS phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp. Đứng từ phía doanh nghiệp, cần giảm kỳ vọng lợi nhuận, thực hiện được các giải pháp như giảm giá bán 45%, 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu; thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại đầu tư…
Một vấn đề rất quan trọng là niềm tin thị trường. Ông Lê Hoàng Châu mong lãnh đạo Đảng, Nhà nước có những thông điệp kịp thời để người dân và thị trường yên tâm.
Cần chú ý vấn đề quyền tài sản
TS Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho rằng nếu chúng ta muốn nhìn cách xử lý thì phải nhìn tổng thể, tất cả chiều cạnh liên quan đến phát triển thị trường BĐS.
Theo ông Thành, câu chuyện đầu tiên là quy hoạch. Các nước đều cần quy hoạch một cách chuẩn chỉnh. Tiếp theo là câu chuyện pháp lý. Việt Nam chúng ta có rất nhiều bộ luật liên quan trực tiếp vấn đề này: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS.
“Điểm quan trọng trong khung khổ pháp lý là quyền sở hữu, quyền tài sản. Khi nói quyền sở hữu mới chỉ nói đến người hay pháp nhân trực tiếp sở hữu BĐS này, nhưng quyền tài sản rộng hơn bởi BĐS liên quan đến giao dịch, đặc biệt là giao dịch tài chính, tiền tệ nên có quyền tài sản ít nhiều trong các giao dịch đối với tất cả các bên liên quan. Đó là vấn đề nhiều nước vấp phải”, ông Thành nêu.
Tiếp theo, ông Thành cho rằng với các nước Đông Á, thị trường vốn chưa thật phát triển, nhưng để phát triển chuẩn chỉnh thị trường vốn này là câu chuyện lớn. Các nước Đông Á, trong đó có Việt Nam, phần lớn vẫn dựa vào ngân hàng thương mại, dựa vào tín dụng.
“Bản chất của các ngân hàng cho vay ngắn hạn là cơ bản nhất, nhưng đối với BĐS là cho vay trung hạn và dài hạn. Do đó, phát triển thị trường này là cả một câu chuyện lớn. Các loại hình quỹ phát triển BĐS khác nhau cũng rất cần, ở Việt Nam rất thiếu”, ông Thành nêu.
TS Võ Trí Thành cũng nhấn mạnh, thông thường các quốc gia xử lý tập trung vào 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch để tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, khi thị trường bị đóng băng, thậm chí là khủng hoảng. Thứ hai là nhóm liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ.
“Hai vấn đề này gắn với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp BĐS không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được”, ông Thành nói và dẫn ví dụ Trung Quốc, họ đã bị một đòn rất nặng về BĐS là Evergrande, quy mô rất lớn, liên quan chặt chẽ đến hệ thống tài chính, đặc biệt là các ngân hàng thương mại.
“Trong giai đoạn khó khăn này, không phải chúng ta chỉ sửa, chỉnh. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời mình nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy.
Tôi nhớ một câu nói của một nhà kinh tế rất là hay: Nếu chúng ta nhìn một cách tổng thể và luôn luôn quan tâm đến những vấn đề dài hạn chuẩn chỉnh thì sau này chúng ta đỡ phải ngồi với nhau nhiều, để cứ phải đi chống đỡ những vấn đề trước mắt xảy ra”, ông Võ Trí Thành nói.
