Những chính sách tác động lớn tới thị trường bất động sản 2020

Vi phạm đất đai bị phạt tối đa 1 tỉ đồng

Ngày 5.1.2020, Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực. Trong đó, không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà, công trình xây dựng, nền nhà tại dự án kinh doanh bất động sản nếu chậm từ 12 tháng trở lên, thì bị phạt tiền đến 1 tỉ đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên… Mức phạt tối đa 1 tỉ đồng cũng được áp dụng với các trường hợp lấn, chiếm đất.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, Nghị định 91 đã đưa ra điều khoản nghiêm ngặt hơn so với quy định cũ, song biện pháp khắc phục hậu quả của nghị định vẫn còn khá nhẹ. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, mức phạt tiền tối đa chỉ đến 1 tỉ đồng chưa đủ sức răn đe, ngăn chặn các hành vi chuyển nhượng đất nền trái phép hoặc chậm làm thủ tục để cấp “sổ đỏ” cho khách hàng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận Nghị định 91 ra đời đồng nghĩa những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai trước nay chưa được xử lý thì giờ có cơ sở, công cụ để xử lý. Tác động của Nghị định 91 là sẽ làm các chủ đầu tư có thái độ tích cực hơn trong việc sử dụng đất đai. Do đó, thị trường sẽ giảm đi các sai phạm trong sử dụng, quản lý đất đai. Đây là những tác động tích cực đối với thị trường bất động sản về lâu dài.

Khung giá đất tăng mạnh từ năm 2020

Ngày 19.12.2019, Chính phủ ban hành Nghị định 69/2019 quy định về khung giá đất. Trên cơ sở này, các tỉnh sẽ xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất áp dụng trong 5 năm từ 2020-2024. Theo tính toán, khung giá đất mới tăng khoảng 20% so với giai đoạn 2015-2019. Nghị định cũng yêu cầu UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất điều chỉnh không cao quá 20% so với mức tăng của từng loại đất.

Nói về quy định này, ông Nguyễn Văn Đính cho biết trong 5 năm trở lại đây, giá đất ở hầu hết các địa phương đều tăng, còn tăng tỷ lệ bao nhiêu % phụ thuộc vào mức tăng bình quân của thị trường. Việc ban hành khung giá đất mới sẽ tạo bảng giá mới. Đây là cơ sở để tính toán tiền nộp thuế sử dụng đất.

Luật đất đai quy định, dự án dưới 30 tỉ mới lấy bảng giá để tính tiền sử dụng đất. Dự án trên 30 tỉ phải có bộ phận liên ngành thẩm định giá, lấy giá thị trường để so sánh, tính tiền sử dụng đất. Do vậy, ông Đính đánh giá khung giá đất có ảnh hưởng đến các dự án bất động sản nhưng không nhiều. Tuy nhiên, việc tăng giá đất sẽ ảnh hưởng rõ nét đến chi phí sản xuất kinh doanh, đồng nghĩa giá thành sản xuất tăng. Chi phí đầu vào của sản phẩm tăng, tất yếu tạo áp lực tăng giá bán sản phẩm.

Nhiều quy định về đất đai được đẩy mạnh

Bên cạnh 2 Nghị định trên, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đánh giá, năm 2020 công tác hoàn thiện thể chế pháp luật sẽ được đẩy mạnh. Cụ thể, lộ trình sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai và pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, nhất là yêu cầu cấp bách phải sửa đổi ngay một số văn bản dưới luật sẽ được đẩy nhanh. Điều này nhằm để khai thông các điểm nghẽn, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại, tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân.

Ông Châu nói rằng Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 1.1.2020 của Chính phủ về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2020 là quy định được cộng đồng doanh nghiệp bất động sản rất chờ đợi, kỳ vọng sẽ kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh để đảm bảo phát triển bền vững.

Trong khi đó, Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ ngày 1.1.2020 đã xác định lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, kiểm soát tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản.

“Quy định này sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, tạo áp lực tích cực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh và tìm kiếm thêm các nguồn vốn đầu tư thay thế. Mặt tiêu cực là làm cho doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng hơn trước, có thể dẫn đến làm giảm tổng cầu của thị trường, nhất là đối với phân khúc bất động sản cao cấp”, ông Châu nhìn nhận.

Cạnh đó, quy chuẩn xây dựng Việt Nam cho phép xây dựng căn hộ nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m²/căn sẽ mở ra triển vọng giải quyết nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư, giới trẻ mới lập nghiệp mới lập gia đình.

Việc hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền sử dụng đất, xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành đối với dự án căn hộ du lịch (condotel) cũng sẽ chấn chỉnh và tạo điều kiện để phát triển đúng hướng các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư thứ cấp.

“Việc UBND TP.HCM sớm xem xét, rà soát, giải quyết các vướng mắc thuộc thẩm quyền của thành phố, đặc biệt là quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở sẽ giúp cho thị trường bất động sản thành phố sớm có cơ hội phục hồi và tăng trưởng trở lại bình thường. Đặc biệt, lãnh đạo UBND TP.HCM định kỳ hàng quý gặp gỡ doanh nghiệp bất động sản sẽ kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc và định hướng thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh”, Chủ tịch HoREA nói thêm.

Phan Diệu