TP.HCM đang phát triển đô thị theo kiểu ‘vết dầu loang’

Phát triển đô thị TP.HCM còn nhiều bấp cập

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay, xu thế phát triển đô thị TP.HCM vẫn còn theo kiểu “vết dầu loang”. Thành phố vẫn phát triển nhà ở thấp tầng, chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị; chưa đảm bảo được nguyên tắc “sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường.

TP.HCM chưa đạt được yêu cầu đối với phát triển nhà ở “đối với đô thị loại đặc biệt, đồng thời chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung, như khu đô thị Phú Mỹ Hưng và cả tại các khu đô thị mới thuộc các tỉnh lân cận TP.HCM.

“Với thực trạng hiện nay, thành phố sẽ khó kết nối hạ tầng, đặc biệt là kết nối hệ thống giao thông có sức chở lớn như metro, monorail, xe buýt... vì Nhà nước không thể có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư. Nếu thành phố cứ phát triển theo kiểu vết dầu loang, thấp tầng như hiện nay, TP.HCM cũng khó thực hiện hiệu quả việc tái bố trí dân cư của thành phố”, ông Châu nói.

Thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định

Về thị trường bất động sản, ông Châu cho biết năm 2020, thị trường về cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị đóng băng, cũng không bị “bong bóng”. Tuy nhiên, thị trường tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Điều này làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Điều đáng quan ngại là dấu hiệu biểu hiện thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

Trên thực tế, phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020; phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường bất động sản, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, nhưng rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp. Điều này dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững.

“Sở dĩ có sự chênh lệch giữa số liệu thống kê của Sở Xây dựng với thực tế, bởi lẽ khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư bán nhà với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá nhà ở cao cấp.

Đặc biệt, giá nhà vẫn tăng nóng trong năm 2020. Ví dụ, giá căn hộ tại khu vực CBD của thành phố, kể cả khu đô thị Thủ Thiêm, tương đương khoảng 5.000-7.000 USD/m²; tại khu vực quận 9, khoảng trên dưới 2.000 USD/m², tùy theo vị trí và đẳng cấp của dự án. Do rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường và do các chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận”, nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70-80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020”, ông Châu nói thêm.

Nhà đầu tư không mặn mà với nhà ở xã hội

Về phát triển nhà ở xã hội, Chủ tịch HoREA nói rằng cơ chế chính sách mặc dù đã có nhiều quy định mới, nhưng vẫn chưa đồng bộ và chưa sát thực tế. Nguyên nhân là do thành phố gần như chưa bố trí được nguồn vốn từ ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất cho đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Đến năm 2017, ngân sách nhà nước mới bố trí được 1.262 tỉ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội. Tháng 4.2020, đơn vị này bố trí thêm được 3.000 tỉ đồng, trong đó, 1.000 tỉ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 2.000 tỉ đồng cho Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Không những vậy, TP.HCM cũng chưa tạo được môi trường đầu tư thông thoáng để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, một số quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội nhưng lại bị bỏ không nhiều năm qua, vì nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do chưa có tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Điển hình là khu đất sạch khoảng 20 ha để phát triển nhà ở xã hội tại Khu công nghệ cao thành phố - SHTP.

Ngoài ra, thành phố thực hiện chưa hiệu quả quy định của Luật Nhà ở yêu cầu “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội” (quỹ đất 20%, quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở) để vừa tạo lập được quỹ đất nhà ở xã hội, vừa bổ sung thêm nguồn vốn ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.