Nhức nhối thu hồi đất, chuyên gia khuyến nghị định giá đất theo thị trường

Những năm qua, tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; tỷ lệ đơn thư khiếu nại vẫn chiếm tỷ lệ cao (trên 60%) trong tổng số đơn thư gửi đến các cơ quan nhà nước, nhiều vụ việc kéo dài, khó giải quyết dứt điểm; số vụ án liên quan đất đai chiếm trên 70% số vụ án được xét xử hàng năm. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này xuất phát từ bất cập trong thu hồi đất.

Để khắc phục tình trạng này, Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai của Ban Chấp hành Trung ương mới đây yêu cầu hoàn thiện cơ chế, chính sách đất đai để “bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng nhấn mạnh phải thực hiện công khai minh bạch trong thu hồi đất; chỉ được thu hồi đất sau khi hoàn thành bố trí tái định cư, trừ trường hợp tái định cư tại chỗ; đồng thời phải giải quyết hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước, nhà đầu tư thông qua chính sách bồi thường, giải quyết vấn đề an sinh bền vững cho người có đất bị thu hồi.

“Tiếp tục vận hành các cơ chế chuyển dịch tự nguyện theo thể chế kinh tế thị trường thông qua cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp quyền sử dụng đất”, dự thảo nêu.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, Luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng vấn đề nổi cộm trong quy định về đất đai là giá bồi thường thu hồi đất và giá đất trên thị trường. Trong khi giá đất Nhà nước quy định thì thấp, giá thị trường thường cao hơn nhiều, nhưng sau khi thu hồi đất của người dân để làm dự án thì chính đất đó lại được giao dịch với giá cao hơn rất nhiều lần, gây bức xúc cho người bị thu hồi đất.

Ngoài ra, theo ông Hòa, giá đất cụ thể là giá để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.

“Giá đất cụ thể và giá đất phổ biến theo thị trường là khác nhau, giá đất theo thị trường có thể cao hơn rất nhiều so với giá đất nhà nước. Trên thực tế, khi giao dịch, người dân thường sử dụng giá đất theo thị trường nhưng khi bồi thường do thu hồi đất, nhà nước sẽ căn cứ theo giá đất cụ thể nên người dân sẽ thấy tiền bồi thường thấp hơn giá đất thị trường”, ông Hòa nói.

Luật sư Hòa cho rằng cần xây dựng cơ chế để xác định giá đất theo thời giá thị trường. Trước hết cần làm rõ khái niệm giá thị trường theo hướng xác định được giá bồi thường cho người dân mà họ có thể chuyển nhượng trên thị trường tự do hoặc xác định giá đất cụ thể trong trường hợp sử dụng để tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất theo hướng “dựa trên mức giá trung bình của hai loại giá đất trước và sau khi thu hồi đất”.

Ngoài ra, cần xem xét, bổ sung thêm một số khoản hỗ trợ phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của nông dân thì ngoài việc họ được bồi thường giá đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi cần quy định tỷ lệ hỗ trợ nhằm thưởng khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng bàn giao mặt bằng cho các nhà đầu tư. Khoản hỗ trợ này trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng.

Điều 67 Dự thảo quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm 8 khoản, trong đó khoản 1 quy định về các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; khoản 2 quy định về các dự án do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; khoản 3 quy định về các dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua sự cần thiết phải thu hồi đất.

Bình luận về vấn đề này trong tham luận tại hội thảo về dự thảo Luật Đất đai mới đây, ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý đất đai cho rằng dự thảo vẫn sử dụng kỹ thuật liệt kê các loại hình dự án; cấp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư; nguồn vốn sử dụng... giống như Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 mà không làm rõ bản chất, nội hàm của thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; nội hàm của lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Theo ông Đỉnh, việc xây dựng các trường hợp thu hồi đất theo kỹ thuật liệt kê có nhiều hạn chế. Cụ thể, thực tiễn sinh động của cuộc sống luôn xuất hiện các loại hình dự án mới cần phải thu hồi đất. Kỹ thuật xây dựng pháp luật theo phương pháp liệt kê, “gọi tên” dự án dẫn đến sẽ phải sửa luật để bổ sung các loại dự án mới. Đây là nguyên nhân khiến “tuổi thọ” của các luật rất ngắn, chỉ 5-10 năm.

Ngoài ra, kỹ thuật xây dựng pháp luật theo phương pháp liệt kê dẫn đến khi thi hành luật phải “sửa chân cho hợp với giày”: phải “nắn chỉnh” dự án để phù hợp với một trong các loại hình dự án được Luật liệt kê mới đủ điều kiện thu hồi đất.

Về khoản 3, Dự thảo sử dụng cụm từ “dự án được HĐND cấp tỉnh thông qua sự cần thiết phải thu hồi đất”, ông Đỉnh cho là không hợp lý vì toàn bộ dự thảo không có quy định về thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh thông qua sự cần thiết phải thu hồi đất.

Ngoài ra, Luật Tổ chức chính quyền địa phương cũng không quy định thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh với loại việc này. Đề nghị sửa lại là “dự án được HĐND cấp tỉnh thông qua danh mục phải thu hồi đất” là thuật ngữ đang sử dụng tại Luật Đất đai năm 2013, đồng thời sử dụng tại các Điều 47, 102 của Dự thảo.