"Phải để thị trường “lên tiếng về giá đất” chứ không phải ý chí chủ quan của cơ quan nhà nước"

Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, bổ sung và gần nhất là vào năm 2013. Nhiều ý kiến cũng như Tờ trình của Chính phủ đã chỉ ra, sau hơn 8 năm thực thi, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo so với các Luật khác dẫn đến việc mập mờ về trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện trong thực tiễn.

Một trong những bất cập là thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Đó là một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá Nhà nước quy định.

Thực tế cho thấy, sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này đã gây ra nhiều hệ lụy khác nhau như khiếu kiện kéo dài, tham nhũng, tiêu cực, lãng phí...

Theo chương trình Kỳ họp thứ 4 diễn ra vào tháng 10.2022, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội cho ý kiến đóng góp lần đầu tiên, cho ý kiến lần thứ hai tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 5.2023) và xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6 (tháng 10.2023). Một trong những nội dung được nhiều chuyên gia, đại biểu quan tâm về quy định liên quan đến giá đất, thu hồi đất.

Tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cơ quan soạn thảo đã bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Phan Trung Hiền, Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ cho rằng việc bỏ quy định về khung giá đất là một bước tiến bộ nhằm hạn chế việc can thiệp sâu của các cơ quan nhà nước vào thị trường bất động sản.

“Thực tế cho thấy trong thời gian qua, một số quy định trong khung giá đất tỏ ra không bắt kịp với xu thế phát triển của thị trường, đặc biệt là đối với đất đô thị lớn, đất giáp ranh giữa các tỉnh lẻ và thành phố lớn và những địa bàn có tốc độ đô thị hóa cao”, ông Hiền nói.

Tuy nhiên, theo ông Hiền, ngoài việc bỏ “khung giá đất”, việc định giá đất theo thị trường phải bảo đảm các yêu cầu như phải xây dựng cơ chế để thị trường “lên tiếng về giá đất” mà không phải là ý chí chủ quan của cơ quan hành chính nhà nước. Trong khi, thị trường chỉ “lên tiếng” khi có cơ chế cơ quan chuyên môn là thành phần chủ đạo quyết định giá đất thay vì cơ chế hành chính như hiện nay.

Đồng thời, phải ghi nhận và bảo đảm nguyên tắc “công khai, minh bạch” để người sử dụng đất và các cơ quan, tổ chức hữu quan có thể giám sát, theo dõi quy trình định giá đất.

Tuy nhiên, ông Hiền cho rằng việc bỏ khung giá đất chỉ giải quyết được 1/3 vấn đề bất cập của giá đất tính do không phản ánh được giá thị trường gây ra khiếu nại, khiếu kiện trong thời gian vừa qua.

Theo đó, muốn giải quyết tận gốc vấn đề giá đất tính bồi thường nhằm giảm đến mức tối thiểu khiếu nại, khiếu kiện thì phải bổ sung nguyên tắc “công khai, minh bạch” trong các nguyên tắc định giá đất. Hiện nay trong Luật đất đai năm 2013 và Dự thảo sửa đổi Luật đất đai đều không ghi nhận nguyên tắc này.

Đồng thời, ông Hiền cũng nhấn mạnh cần phải nhìn nhận thẳng thắn rằng việc định giá đất là vấn đề chuyên môn, nghiệp vụ. Vì vậy, việc sửa đổi quy trình định giá đất phải qua hai bước.

Thứ nhất là bước chuyên môn, là các tổ chức định giá mà phía người dân và phía nhà nước đều có quyền thuê một tổ chức định giá cho mỗi bên.

Thứ hai là bước hành chính do UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất. Cả hai bước trên được tiến hành công khai, minh bạch, được phát trực tiếp trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân có đất bị thu hồi và những người có liên quan giám sát.

Ông Hiền cho hay, theo pháp luật hiện hành và dự thảo, việc định giá đất được thực hiện qua hai bước nhưng đều là các bước hành chính. Bước một là Hội đồng thẩm định giá đất do Chủ tịch UBND cấp tỉnh chủ trì, các sở ngành có liên quan và UBND cấp huyện nơi có đất. Bước hai là UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất.

“Điều này là bất hợp lý, thừa thãi vì Chủ tịch UBND đều là người đứng đầu trong cả hai bước đưa quyết định; vì vậy, các bước này mang tính hình thức, không có ý nghĩa thực tế”, ông Hiền nói.

Đề cập giá đất tại phiên thảo luận tổ tại Quốc hội, ông Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ TN-MT khẳng định các phương pháp định giá chưa bao giờ sai, đây là thông lệ thế giới.

“Giá sơ cấp, Nhà nước giao đất thì chủ yếu cũng không đấu thầu, đấu giá mà giao không thu tiền, tính giá theo bảng, theo khung. Mà khung, bảng đã không theo thị trường rồi thì đây là bất cập rất lớn” – ông Hà nói, đồng thời cho hay việc tính toán thu thuế trên hợp đồng làm cho người dân không bao giờ khai thật giá trị mua bán.

Phương pháp mới nhất là phương pháp định giá theo vùng giá trị, xác định các thửa đất chuẩn mà thế giới đã làm khi có bản đồ về địa chính số và thiết lập được mạng lưới, thu được thông tin về giá đất hàng ngày và chuẩn.

“Chúng ta hoàn toàn có phương pháp và hoàn toàn có thể làm được, tất nhiên phải chế định để thông tin này chính xác. Cái quan trọng nhất là giá đất không được mang ý chí chủ quan và mọi phương pháp làm phải là phương pháp thống kê, toán học; độc lập với những người định giá”, ông Trần Hồng Hà nhấn mạnh.

Theo Bộ trưởng Hà, “hiện tại chúng ta vẫn cần hội đồng, cần cơ quan tư vấn, sau này cũng cần nhưng tất cả việc này sẽ có phần mềm do Bộ TN-MT cùng các chuyên gia định giá quốc tế đưa ra. Như thế giá phổ quát trên thị trường không phải là giá mang tính chất lý trí mà dựa trên việc thu thập từ các thửa đất chuẩn và ở các vùng định giá trị quy định”.

“Có thể không cần đến 1 triệu thửa đất chuẩn nhưng có thể cần đến khoảng 300 nghìn hoặc bao nhiêu đó thửa đất chuẩn thì chúng ta hoàn toàn có thể quy đổi và qua phương pháp thống kê tìm ra các giá trị thể hiện tính ổn định tương đối của thị trường. Còn thực tế, chúng ta không thể có được một giá thị trường duy nhất”, ông Trần Hồng Hà phân tích.