Thị trường BĐS như nồi cháo đang sủi lại nguội, ai tham gia bằng cảm tính đang phải trả giá

"Nồi cháo đang sủi lại nguội"

Ngày 12.4, tại Tọa đàm công bố báo cáo xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023, ông Nguyễn Chí Nghĩa - Phó tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cảm thán: “Có lẽ trong 3 tháng đầu tiên của năm 2023 vừa rồi, chưa bao giờ người làm bất động sản (BĐS) “thấm” được sự cô đơn như thế này. Khi bão đến thì hầu như tất cả thành phần tham gia thị trường đều bị tổn thương”.

Theo ông Nghĩa, thị trường hiện nay như một “nồi cháo” đang sủi xong lại nguội, do đó không nên “vơ đũa cả nắm”. Trong lúc thị trường sủi thì vẫn có những doanh nghiệp bán được sản phẩm phù hợp, ký được giao dịch với khách hàng, giao dịch thực vẫn có và vẫn diễn ra bình thường. Đây cũng là lúc những nhà đầu tư ở thực sẽ được quyền lựa chọn rất nhiều sản phẩm trên thị trường nhưng họ vẫn lựa chọn phân khúc đem lại giá trị thực.

Biểu hiện tiếp theo là về giá, ông Nghĩa cho rằng, nhiều sản phẩm không tập trung vào giá trị và có nhiều sự khôn ngoan xuất hiện ở khách hàng hơn. Họ có kiến thức và biết phân biệt nên nghe theo đám đông hay không? Nên chạy theo những dự án được PR nhiều hay không? Thậm chí, họ còn có kiến thức cao hơn cả những môi giới không chuyên nghiệp.

“Đến giờ phút này những người tham gia bằng cảm tính đã và đang phải trả giá bằng tiền và máu của chính mình do không có kiến thức, không có sự am hiểu về thị trường, không am hiểu tường tận về pháp lý…”, ông Nghĩa nêu.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing bổ sung thêm, trong bối cảnh hiện nay, yếu tố tâm lý vô cùng quan trọng. 

“Giống như một người vừa mới bị gãy chân, sau thời gian đi tập tễnh thì chân dù có khỏi đi lại vẫn không thật. Nhà đầu tư hiện nay cũng vậy, sau thời gian mất mát, ảnh hưởng về trái phiếu, gãy dòng tiền, hoang mang lo lắng, nhiều khi các định hướng về mặt truyền thông không đồng nhất cũng ảnh hưởng nhiều đến tâm lý của nhà đầu tư”, ông Trung nói.

Thị trường không nhiều biến động trong thời gian tới

Theo báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2022, tại Hà Nội, có khoảng 16.000 sản phẩm BĐS được mở bán, tỷ lệ hấp thụ đạt trên 47%, tương đương khoảng 7.600 giao dịch.

Giá bán sơ cấp loại hình căn hộ chung cư trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% theo năm. Nguồn cung và giao dịch của căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ cao nhất trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch trên thị trường. Đây là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19.

Trong ba tháng đầu năm 2023, giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022 (vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp). Từ quý 2/2023, giao dịch được kỳ vọng sẽ tăng tốt hơn. Giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng. Trong khi giá căn hộ trung - cao cấp trước đây có xu hướng tăng ảo sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với giá trị thực.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, tại thời điểm này, khi thị trường đang tái lập thế cân bằng trở lại, mức giá dần tiệm cận với giá trị thực. Đây là cơ hội để những người có thu nhập cao, có nhu cầu thực mua để ở, kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn có thể lựa chọn phân khúc này đầu tư, tăng sức mua cho thị trường.

“Chung quy lại, thị trường BĐS Hà Nội sẽ không có nhiều biến động trong thời gian tới. Nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, kể cả phân khúc trung - cao cấp. Lực cầu sản phẩm trung - cao cấp sẽ gia tăng ở những khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, chung cư trung - cao cấp tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn rất tiềm năng, nhất là khi sự đầu tư vào hệ thống hạ tầng giao thông tại các khu vực đô thị mở rộng tiếp tục được đẩy mạnh, thu nhập của người dân đang tăng lên. Đặc biệt, dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ đã kéo theo một lượng lớn các chuyên gia, kỹ sư, nhân sự chất lượng cao… vào Việt Nam và có nhu cầu lớn về không gian sống tái tạo năng lượng.

Bà Bùi Thị Hương, Trưởng phòng Dự án chiến lược, Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam dự kiến, trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp cả thị trường Hà Nội tương đương giai đoạn 2020 - 2022, đạt xấp xỉ 14.000 - 15.000 căn hộ sơ cấp. Trong đó, 80% nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án phía tây và phía đông, 50% đến từ các đại đô thị tại 2 khu này.

“Dưới góc nhìn nhà đầu tư quốc tế, thị trường BĐS Việt Nam là một thị trường hấp dẫn, nhưng cần tiếp tục cải thiện thêm các điều kiện pháp lý, thông tin, dữ liệu… để tạo thuận lợi nhất cho người nước ngoài đầu tư vào BĐS Việt Nam. Trong các phân khúc, nhà đầu tư nước ngoài quan tâm nhất đến mua chung cư trung và cao cấp”, bà Hương nói.

Về thời điểm đầu tư, theo bà Hương, có 63,2% nhà đầu tư khẳng định sẽ đầu tư nhiều nếu có thêm các điều kiện (pháp lý, tài chính, thông tin…); tiếp đó, ở phương thức đầu tư ở mức độ vừa phải, chiếm 15,8%; có 10,5% nhà đầu tư sẽ đầu tư nhiều trong dài hạn.

Về sản phẩm và khu vực đầu tư có đến 78,9% nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm chung cư trung, cao cấp trong các đại đô thị lớn, mới (khu đô thị mới cách trung tâm khoảng 10km, có kết nối hoàn chỉnh, đồng bộ về hạ tầng, tiện ích xã hội, ứng dụng công nghệ thông minh, thiết kế xanh). Tiếp đó, có 36,8% lựa chọn chung cư trung, cao cấp ở khu trung tâm đô thị (diện tích nhỏ hơn, giá rất cao và ít tiện ích hơn nhưng gần lõi đô thị). Chỉ có 21,1% nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm trong các tòa chung cư trung, cao cấp riêng lẻ, độc lập (1 - 2 tòa nhà, không nhất thiết phải đủ hạ tầng, tiện ích xã hội.

Bà Hương cho rằng, trong nửa cuối 2023, thị trường có thể phục hồi nếu Chính phủ tiếp tục quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc, các giải pháp có hiệu quả thực tế; các bộ, ngành, địa phương tích cực phối hợp để thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, khơi thông, tháo gỡ các khó khăn đối với các dự án; lạm phát trong tầm kiểm soát...